<타드 라빈의 주택 칼럼> 부동산 단기 전망: 2023 1분기 ~ 3분기 초


관련 분야의 다양한 사람들과 이야기를 나누고 자료도 많이 찾아본 연후에 하는 일입니다만, 부동산 시장 전망을 내 놓을 때마다 긴장감을 늦출 수 없는 건 여전합니다. 주택 가격이 이미 많이 떨어졌네, 조만간 가격이 다시 오를 수 있네, 이런저런 환담이 공중파와 인터넷에 많이 떠돌고 있습니다만, 냉정한 현실을 잘 반영하고 있지 못한 것 같습니다. 저의 개인적인 예측은 다음과 같습니다: 오타와의 주택 시장은 올해 안에, 우리가 이전에 본 적이 없는 수준의 역사적인 붕괴를 겪을 듯합니다.
… 제가 틀릴 수도 있죠. 미래를 들여다보는 수정 구슬을 손에 들고 있는 건 아니니까요. 그러나 제 생각이 맞다면 아마도 2023년은 캐나다의 주택시장이 이제껏 보지 못했던 큰 위기 상황에 빠지는 역사적인 한 해가 될 듯합니다. 주택 시장의 위기 상황이 이미 닥쳤다고 생각하시는 분들도 있지요. 맞습니다. 그러나 아직 시작 단계일 뿐입니다. 모든 문제가 본격적으로 높은 파고를 이루려면 아직 멀었다는 말씀을 드리는 겁니다.
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가장 큰 문제는 바로 캐나다인들의 주택 구매력(Housing affordability)입니다. 본인 주거용 주택을 소유하고 있는 분들부터 임대주택을 보유한 투자자들까지, 경제적으로 힘든 시기를 지나고 있는 분들이 소리소문 없이 많지요. 캐나다 전체 모기지의 40%가 변동금리 모기지라고 하는데요, 최근 여론조사에 따르면 변동금리로 모기지를 받은 분들의 40%가 10개월 이내에 채무 불이행(default on mortgage payments)의 가능성이 있다고 합니다. 올해 안에 모기지 갱신을 해야 하는 분들 중에서도 경제적으로 크게 위축될 가능성이 있는 사람들이 꽤나 되지만 이 조사 결과에는 포함되지 않았습니다. 여론 조사 결과일 뿐입니다만 쉽게 넘길 문제가 아닙니다. 그 수가 워낙 많기 때문이지요. 모기지에 대한 채무 불이행 문제가 터지게 되면 아주 크게 터질 수 있다는 불안한 현실을 보여주는 예가 아닐 수 없습니다.
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캐나다 역사상 가장 저렴한 대출금리 덕에 잔뜩 부풀어 오른 부동산 시장에서, 합리적인 가격이나 실제 가치 같은 것은 묻지도 따지지도 않고 웃돈을 얹어가며 줄을 서서 주택을 사들이던 것이 불과 1, 2년 전 이야기입니다. 후끈 달아오른 밤샘 파티라도 열린 것처럼요. 모두가 웃고 떠들며 밤이 깊도록 파티를 즐기고 있었다지요. 파티의 호스트는 캐나다 정부와 중앙은행. 이 둘은 새벽 3시가 넘도록 부어라 마셔라 계속되는 파티를 말리지 않았습니다. 마침내 2022년, 밤샘 파티에 해가 떠오르자 호스트인 캐나다 중앙은행이 말합니다. 파티가 이제 끝났으니 다들 집에 가서 좀 쉬자고요. 코-호스트인 캐나다 정부는, 뭔 소리야, 끝까지 가야지, 라고 외치다가 중앙은행의 서슬 퍼런 눈치에 말을 듣기로 합니다. 자, 갈데까지 간 파티가 끝난 광경, 젊은 시절의 기억을 되살려 보시죠. 여기서부터는 숙취 단계로 들어가지요. 몇몇 손님은 이 단계에서 구토를 할 수도 있습니다 (너무 격렬하게 파티를 즐겼거나 저렴한 대출 금리에 만취해 결국 상당한 타격을 입는 상태). 이 상태까지 갔다면 컨디션을 회복하기까지 아주 오래 개고생을 하게 됩니다. 파티에서 놀기는 했지만 과음을 자제하고 적당한 시간에 자리를 뜬 사람들은 괜찮을 겁니다. 파티의 호스트(캐나다 정부와 중앙은행)는 이제 난장판을 치우고 부서진 것들을 수리해야 합니다. 화끈하게 놀았으니 다시 책임감을 갖고 본업과 제자리로 돌아가야 할 때죠. 둘이 집을 청소하다 보니 생각보다 부서져 나간 데가 많네요. 살짝 과음한 줄 알았는데 모두 엄청난 폭음을 했었고, 숙취가 너무 심해서 두통약을 먹어도 별로 도움이 되지 않을 것 같습니다. 컨디션이 완전히 회복될 때까지는 누가 또 파티에 가자고 해도 고개를 절래절래 하겠죠. 무슨 말이냐구요? 우리가 지금 지나고 있는 부동산 주기가 바로 위에 비유로 든 ‘심각한 숙취 상태’와 같다는 말씀입니다.
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제 오랜 친구 하나가 1년 반 전에 오타와로 이사 왔는데 최근에 저에게 조언이 필요하다고 연락을 해 왔습니다. 이 친구는 이자율이 가장 낮았을 때 변동금리 모기지로 집을 구입했습니다. 연봉 십만 달러에 공무원으로 일하고 3명의 자녀가 있으며 다른 수입원은 없습니다. 78만에 집을 사면서 다운페이로 18만 달러를 넣고 모기지로 60만을 받았습니다. 이것이 신중한 결정이었다고 말할 수 있을까요? 조만간 이자가 올라갈 것이 뻔한데 좀 무리를 한 건 맞으니 신중한 건 아니었다고 봅니다. 그런데 모기지 대출 기관에서 이렇게 말을 했다고 합니다: 변동금리 모기지의 월 상환액은 이자율이 오르더라도 절대 늘어나지 않는다. 정해진 상환액 안에서 원금보다 이자로 가는 금액이 더 많아질 뿐이다. 그러니 아무 걱정하지 마라. 그로부터 1년 반 후, 지금 제 친구는 본인 월급으로 모기지를 감당할 수 없어서 주택을 저당 잡은 마이너스 통장에서 매달 돈을 뽑아 쓰며 빚만 점점 늘어가는 상태에 몰려 있습니다. 안타깝지만 조만간 큰 손해를 보고 집을 팔거나 무슨 수를 써서라도 수입을 늘리거나 둘 중 하나를 택일해야 하는 처지에 직면하게 될 듯합니다. 캐나다인의 주택 구매, 유지력이 사상 최저를 달리고 있는 지금, 이런 어려운 상황에 처한 것이 제 친구 하나뿐일까요?
최근에 어느 바이어분과 Minto에서 신규 완공한 새 집을 보러 갈 일이 있었습니다. 두 블록 이내의 작은 동네에 민토에서 신규 완공한 집이 7채나 매물로 나와 있더군요. Minto는 투기성 건축 시공사가 아닙니다. 예약 판매율 높기로 유명한 빌더지요. 에이전트와 이야기를 나누어 보니 1년 전에 집을 예약하고 디파짓을 넣었던 구매자가 지금은 모기지 자격을 상실해서 주택 구매를 완료하지 못하고 그 집이 다시 매물로 나왔다고 하더군요. 그 동네에 나와있는 신규 주택 중 6채의 판매 대행을 본인이 맡고 있는데, 대부분이 시장에 나온 지 2개월 이상 되었고 5개월이 넘도록 팔지 못한 집도 있다고 하더라구요. 가격이 떨어질까봐 매물을 모두 한꺼번에 내 놓지도 못 하구요. 대부분이 구매자의 모기지 채무 불이행으로 인해 시장에 나온 매물이기 때문에, 현재 주택 시장의 재정 상황 악화 문제를 나타내는 중요한 지표라고 보아야 합니다.
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주택 구매와 유지의 경제성 지수(home affordability index)가 사상 최악을 기록하고 있다고 합니다. 변동금리 모기지 보유자의 모기지 디폴트와, 신규 주택 판매의 클로징이 채무 불이행되는 케이스가 사상 최고치를 향해 달려가고 있습니다. 제가 보기에는 캐나다 주택 시장이 심각한 붕괴로 가는 길목에 서 있는 듯합니다. 주택 가격은 계속 하락하고 있지만 향후 몇 개월간 더 깊은 추락을 피하지 못할 것으로 보입니다.
독자 여러분이 생각하시는 것보다 더 많은 투자자들이 돈을 싸 쥐고 부동산 저점만 기다리면서 대기하고 있습니다. 그러나 투자에 합당한 수익이 돌아올 것이라는 믿음이 없으면 그 돈을 시장에 던질 이유가 없지요. 아무리 계산기를 두드려봐도 현재의 이자율과 시장가에는 투자 수익률이 마이너스입니다. 중앙은행은 부동산 시장이 다시 폭주할 위험을 제어하기 위해 당분간 고금리를 유지할 수밖에 없구요. 이런 상황에서 부동산 시장에 바이어가 다시 몰려들어올 수는 딱 하나: 모두가 솔깃할 수준으로 주택 가격이 떨어지는 수 밖에요.
우리는 지금 부동산 시장에서 엄청난 양의 부(wealth)가 흔적 없이 사라지는 것을 지켜보고 있습니다. 부의 증발은 2023년 중 상당 기간 지속될 것으로 보입니다. 밤샘 파티가 절정을 향해 달릴 때 취중에 계속 술잔을 기울이던 사람들, 주택 가격이 최고조를 칠 때 망설임 없이 돈을 던졌던 사람들이 바로 그 최대 피해자가 될 것입니다. 안타깝지만 이 분들은 2024/2025년에 시장이 회복세로 돌아설 때까지 자산이 크게 감소하는 것을 보게 될 수밖에 없을 듯합니다.
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글 제공: 타드 라빈 (Todd Lavigne), 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com