<타드 라빈의 주택 컬럼> 홈 인스펙션
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주택을 구매할 때 원칙적으로 오퍼에 포함시키는 두 가지의 조건(conditions)이 있습니다: 하나는 충분한 모기지를 받을 수 있는지 여부인 재정 충족 조건(financing condition)이고, 다른 하나는 홈 인스펙션 조건이지요. 재정 충족 조건과 홈 인스펙션은 오퍼가 잠정적으로 받아들여진 후 며칠 안에 셀러 측에 그 결과를 통보해 주어야 합니다. 보통 재정 확인에는 일주일, 홈 인스펙션은 3, 4일 정도 걸리는데요, 둘 다 합해서 일주일이면 충분합니다. 사시고자 하는 주택에 대한 모기지를 대출 기관으로부터 확정받고, 홈 인스펙터와 집을 점검한 후 리포트를 받아보는데 걸리는 시간입니다.
클로징 날짜, 특정 기물이나 가전기기 포함 여부, 뷰잉 중 눈에 띈 문제의 수리/보수 등 디테일에 대한 협상이 완료되고, 또 모기지와 홈 인스펙션도 문제없다는 리포트를 받고 나면, 오퍼에 걸어 둔 모든 조건이 충족되었음을 셀러에게 알리고 정식으로 주택 매매가 성립됩니다. 재정 충족 조건과 홈 인스펙션 조건 이 두 가지 중 하나라도 충족되지 않았을 경우 바이어는 위약금 없이 매매 계약을 취소할 수 있습니다.
지난 2년간 불타오르던 부동산 시장 상황 때문에 아무 조건도 붙이지 못하고 주택을 구매하신 분들이 태반입니다. 그러다 보니 창문, 지붕, 퍼니스를 새로 해 넣고 집 내부를 레노베이션 하는데 상당한 돈을 들여야 할 주택을 잘 모르고 구매하신 분들이 많지요. 전주인이 제대로 관리를 하지 않아서 큰 문제가 발생한 열악한 상태의 주택이었다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우도 종종 있습니다. 웃돈을 몇 억씩 얹어 집을 쟁취하는데 성공했을 때야 기분 좋았겠죠. 하지만 비싸게 주고 새로 산 집에서 여기저기 눈에 띄는 문제들을 수리하는데 몇 만 달러씩 깨지고, 모기지 이자율은 계속 오르고, 여름 들어 집값마저 뚝뚝 떨어지고 있으니 곡소리 나오는 집이 많습니다. 시간을 되돌릴 수만 있다면 구매를 취소하고 싶다는 사람이 꽤나 된다는 뉴스까지 나올 만합니다.
시장 상황이 홈 인스펙션을 할 수 있는 여건이었다면, 최소한 비싼 돈 주고 썩은 집을 사는 문제는 예방할 수 있지 않았을까? 다들 그런 생각 하시죠? 그래서 이번 주는 홈 인스펙션에 대해 설명을 좀 해 볼까 합니다.
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홈 인스펙션은 예상치 못했던 문제로 인해 큰 보수/수리 비용을 들이는 일이 발생하지 않도록, 구매하시고자 하는 주택에 결함이 있는지 확인하는 작업입니다. 전문적인 지식만 있으면 간단한 일이라고 생각하실 수도 있지만 실제로 꼭 그렇지는 않습니다. 가령 벽 뒤의 수도관을 플러밍 라이센스가 없는 사람이 대충 엉망으로 설치하고 벽을 덮어버렸다면 그 벽을 뜯어보거나 수도관이 줄줄 새기 전에는 알기 어렵겠지요. 그래도 명색이 홈 인스펙터 간판을 달고 다닌다면, 눈에 분명히 띄는 문제뿐 아니라 자세히 들여다봐야 찾아낼 수 있는 문제까지 짚어내서, 새로 집주인이 될 사람이 그로 인해 피해를 입는 일이 없도록 보호할 수 있어야 하겠지요. 집에 아무런 문제가 없더라도 그 주택의 특이 사항이나, 기본 유지 관리를 위해 언제 어떤 것들을 손보는 것이 좋을지 조언을 줄 수 있어야 합니다. 여기까지는 참 상식적인 내용이지요?
자, 그럼 이제부터 상식적이지 않은 이야기를 좀 풀어볼까요?
온타리오 주에는 주 정부에서 관리하는 홈 인스펙터 라이센스 제도가 없습니다. 이 말이 무슨 뜻이냐면, 홈 인스펙터가 되기 위해 반드시 취득해야 하는 라이센스가 없다는 말이죠. 홈 인스펙션을 할 수 있는 자격이나 지식 수준을 보는 시험이라는 것도 없습니다. 따라서 홈 인스펙션 공부를 하지 않아도 누구나 홈 인스펙터가 될 수 있습니다. 맘만 먹으면 철없는 제 딸도 성인이 되자마자 홈 인스펙터라고 우기고 다닐 수 있다는 말입니다. 놀랍지요?
Carson Dunlop이나 일반 컬리지에서 들을 수 있는 홈 인스펙터 수업은 있습니다. 홈 인스펙터 자격을 준다는 이런저런 협회도 꽤나 많습니다. 그러나 홈 인스펙터가 되기 위한 일관된 기준이나 면허 요건은 전혀 없습니다. 2017년에 온타리오 정부에서 이 문제를 손보려고 Bill 59라는 법안을 의회에 제출했으나 아직 감감 무소식이지요. 명함 찍어서 손전등과 서류를 들고 얼굴 내밀면 누구나 홈 인스펙터로 일할 수 있다는 말입니다.
몇 억 단위의 돈이 왔다갔다 하는 일이 우리 평생에 몇 번이나 있겠습니까? 인생에서 가장 큰 돈을 지불하고 사는 우리집에 어떤 큰 문제가 숨어있지는 않은지 확인해 줄 유일한 희망이 홈 인스펙션 아닙니까? 그런데 정작 홈 인스펙터가 인스펙션을 제대로 수행할 지식 수준을 갖추고 있는지 공식적으로 확인할 수 있는 방법이 없다는 현실, 참 막막하기만 합니다.
문제는 또 있습니다. 홈 인스펙터가 일을 시작하기 전에 가장 먼저 하는 것이 서류 작업인데요, 새로 집주인이 되실 분들이 서명하셔야 하는 그 서류의 내용이 참 기가 막힙니다: 본 인스펙터는 보고서의 정확성에 대해 아무런 책임을 지지 않으며, 나중에 어떤 문제가 발견되거나 이로 인해 손실이 발생해도 인스펙터에게 배상을 요구할 수 없다는 것이지요. 리포트를 엉터리로 작성해도, 나중에 큰 돈을 들여 수리해야 하는 문제가 뒤늦게 발견되어도 인스펙터는 아무런 책임을 지지 않습니다.
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최근에 저를 통해 지은 지 7년 된 주택을 구매하신 고객이 한 분 있습니다. 깔끔하게 관리가 잘 된 집이었지만 빌더의 평이 좋지 않아서 홈 인스펙션을 하기로 결정했죠. 나이가 지긋해 보이는 홈 인스펙터가 회사 로고가 박힌 말끔한 셔츠에 숙련공들이나 가지고 다닐 만한 공구 벨트까지 차고 등장했습니다. 여기저기를 확인해 보더니 퍼니스 필터를 교체하라고 하더군요. 제가 두 눈을 부릅뜨고 지켜보는 내내 싱크대 아래의 배수관이나 전기 콘센트를 단 하나도 확인하지 않았습니다. 눈에 잘 띄는 몇 가지 사소한 문제들에 대한 언급도 전혀 없었고 설치물이나 부속품의 명칭도 잘 모르는지 잘못 언급하더군요. 지은지 얼마되지 않고 관리도 잘 되어 큰 문제가 없는 주택이기 망정이지, 실제로 큰 보수가 필요하거나 오래된 집이었다면 과연 이런 인스펙터의 보고서를 신용할 수 있었을까요?
이 사람은 서글서글하니 인상도 좋고 바이어와 재미있는 잡담을 나누면서 시종 유쾌한 분위기로 일을 했습니다. 일을 마무리하면서 주택 검사에 대한 정보가 적힌 예쁜 소책자도 바이어에게 건네 주었습니다. 아무것도 모르는 사람이라면 감사합니다, 인사했겠지요. 제가 바로 옆에 붙어 지켜보며 몇 가지 질문을 던져본 바, 그 홈 인스펙터는 건설, 시공 관련 경험이 전무하고, 집이 지어지는 과정과 각 시공 단계에서 발생할 수 있는 결함을 어디에서 어떻게 찾아내는지도 정확하게 알지 못했습니다. 인스펙션이 끝나자 IT 업종에서 평생 종사했다고 하더군요. 은퇴 후 홈 인스펙션 관련 수업을 한두 코스 듣고 틈틈이 홈 인스펙터로 일을 하는 거겠지요. 한숨밖에 나오지 않았습니다.
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온타리오 정부는 시급히 홈 인스펙션 산업에 대한 규제안을 마련해야 합니다. 홈 인스펙터가 되려면 시에서 관리하는 시험을 통과해야 자격증을 취득할 수 있도록 해야 합니다. 주택의 상태에 대해 정확하고 신뢰할 수 있는 정보를 전달해 줄 수 있는 전문가라는 것을 증명할 수 있어야, 그 보고서를 믿고 집을 살 수 있지 않겠습니까?
주택을 구매할 때 홈 인스펙션 조건을 붙여서 오퍼를 넣는 것은 참 좋습니다만, 홈 인스펙터의 지식 수준에 따라 보고서 자체가 신뢰할 수 없는 무용지물일 수도 있습니다. 인스펙터가 집에 아무 문제없다고 하니까 괜찮아, 라며 안심하고 끝내실 일이 아닙니다. 홈 인스펙터를 고용하기 전에 최소한 그 사람에 대한 구글 리뷰라도 확인하시는 것이 좋겠습니다.
글 제공: 타드 라빈 / 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com