<타드 라빈의 주택 칼럼> 부동산 저점은 바로 지금!

캐나다 부동산 협회(CREA - Canadian Real Estate Association)에서는 한 달에 한 번 캐나다 전역과 각 지역을 아우르는 부동산 시장 동향을 발표합니다. 4월 27일에 발표된 내용입니다:
· 경제 성장률 약세와 고금리가 2023년 내내 지속되면서 경제가 둔화될 것으로 예상됩니다. 그 결과로 작년부터 시작된 부동산 가격 하락이 지속되겠지만 주택 평균 가격이 팬데믹 이전 수준 밑으로 떨어지지는 않을 것으로 보입니다. 부동산 가격은 올해 안에 저점을 칠 것으로 예상됩니다.
· 올해부터 내년, 내후년 기간 중 가격과 판매율, 착공률 면에서 점진적으로 성장세를 보일 것으로 예상합니다.
· 2023년 중 주택 착공률이 대폭 감소하여 평년 수준 이하로 떨어질 것으로 보입니다.
· 모기지 금리가 상승하고 주택 공급 부족 문제가 심화되면서 주택 보유와 구매가 점점 더 어려워지고 있습니다.
· 렌트용 임대 시장은 세입자들 간의 경쟁이 더욱 심해지고 임대료는 계속 상승할 것으로 보입니다.
CREA에서 예상하는 미래가 지금 집을 구매하거나 렌트를 구하려는 분들에게 별로 좋은 상황은 아닌 것 같습니다. 미래를 들여다볼 수 있는 수정 구슬을 손에 쥐고 있는 사람은 아무도 없지요. 앞으로 어떤 일이 벌어질 것인지 궁금하다면 가장 좋은 방법은 과거를 들여다보는 게 아닐까 합니다. 작년과 올해처럼 주택 가격이 급상승하다가 버블이 터지기 시작했던 과거 특정 시기를 찾아서 이 시기 전후로 어떤 일이 벌어졌는지를 살펴보면, 올해 하반기와 내년 중에 캐나다의 부동산 시장에 어떤 일이 일어날 수 있을지 어렴풋하게나마 짐작해볼 수 있을 거라는 말씀입니다.
캐나다 부동산 시장의 거품이 터진 것은 꽤 분명해 보입니다. 작년 재작년에 너무 비싼 가격에 집을 샀던 바이어 중 상당수가 큰 후회를 하고 있지요. 고금리를 버티지 못하고 본인이 지불한 가격보다 훨씬 싼 값에 집을 파는 경우도 많습니다. 주택 가격이 바닥을 치고 가격이 곧 다시 상승하기 시작할 것으로 보인다는 CREA의 발표 내용은, 비싼 돈을 주고 임대주택을 샀던 투자자들에게는 희소식이고 이제 막 집을 사려고 하는 신규 바이어들에게는 달갑지 않은 소식이 되겠네요.
.
자, 그래프를 한 번 보시죠. 1975년부터 올해까지 토론토 지역의 연 평균 주택 판매가 추이를 추적한 자료입니다. 토론토의 부동산 가격을 이렇게 놓고 볼 때 흥미로운 점은, 1985년 이후 이 지역의 주택 가격이 매년 변함없이 상승세를 꾸준히 유지했으나 딱 두 번, 하락장을 겪은 시기가 있다는 사실입니다.
1985년부터 1989년까지 4년 사이에 토론토의 평균 주택 가격은 $109,094에서 $273,698로 두배 반 이상 뛰어올랐습니다. 이 기간에 무슨 일이 있었던 걸까요? 1987년에 금리가 7% 미만으로 떨어지면서 이자율이 저점을 쳤다고 판단되자 부동산 시장이 폭주하기 시작했습니다. 이 상황에 대응하기 위해 캐나다 중앙은행은 1990년까지 단기간에 이자율을 거의 두 배로 끌어 올렸지요. 7%가 안되던 금리가 3년 안에 14%로 인상되자 상당한 경기 침체가 왔고, 1992년에서 1996년 사이에 평균 주택가는 하락을 계속하여 1989년의 고점 대비, 27 ~ 28%가 떨어진 가격인 $198,150 선에서 거래되었습니다. 1993년에 중앙은행이 경제 회복을 위해 이자율을 4%로 낮추면서 1997년부터는 부동산 시장도 회복세로 접어들어 매년 약 5 - 6%의 가격 상승률을 보이며 성장했습니다.
.
1990년대 초중반과 2020년부터 지금까지의 시기 사이에는 유사점이 있습니다. 부동산 가격에 엄청난 상승이 있었던 시기, 그 직후라는 점이지요. 2023년도는 주택 공급 부족, 대거 유입되는 신규 이민자, 숙련공 부족, 억눌렸던 투자자 수요 등의 문제도 고려해야 한다는 점이 좀 다르기는 하지만, 그래도 토론토 지역이 1990년대 초중반에 겪었던 것과 비슷한 시기에 있는 것처럼 보입니다. 지난 2년의 상대적으로 짧은 기간 동안 우리는 엄청난 주택 가격 상승, 금리 충격, 부동산 가격 추락과 시장 회복의 가능성까지 참 골고루 경험했습니다. 토론토 지역에서는 1989년도 부동산 가격 고점 직후 3년 정도 하락세가 지속되었습니다. 우리가 지금 지나고 있는 2022 ~ 2023년도, 이 시기와 비슷한 패턴의 금리 충격이 부동산 시장의 가격 조정으로 이어지는 것을 볼 수 있습니다.
예전에는 캐나다 중앙은행이 배짱이 참 두둑했지요. 87년에 6.89%던 이자율을 3년만에 13.8%로 올리질 않나, 다시 부동산이 들썩일 기미를 보이자 93년 연말에 3.63%이던 이자율을 불과 1년 반 안에 7.92%까지 두 배 이상 끌어올리질 않나. 그런데 요즘은 인플레이션을 2%대로 잡겠다고 큰소리는 쳐도 이런 극단적인 조치는 취하지 못하는 것 같습니다. 인플레이션이 under the control 상태로 유지되면 괜찮은 것 아니냐는 분위기에 가깝지요. 이게 무슨 뜻이냐면, 부동산 시장이 2023 ~ 2024년에 걸쳐90년대 중반보다 훨씬 더 빠른 속도로 회복, 상승세를 보이게 될 것이라는 말입니다. 그렇다면 집을 사실 분들은, 주택 가격이 다시 빠른 상승세를 타기 전에 구매를 고려해 보셔야 합니다. 2023년 여름이 지나고 나면 주택 가격이 꾸준히 상승할 것이라고 예상하는 것이 합리적입니다. 역사는 반복되는 것이라고 하지요. 이 말이 맞다면, 시장이 바닥을 치기만을 기다리고 있었던 바이어 분들에게는 바로 지금이 시장에 뛰어들어야 할 때입니다.
글 제공: 타드 라빈 (Todd Lavigne), 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com