<타드 라빈의 주택 칼럼> 오타와 부동산 시장 동향

지난 1년 반, 집을 사고 팔 생각이 있건 없건 우리 모두 역사에 길이 남을 부동산 롤러코스터를 함께 탔었지요. 작년 초의 기억을 잠깐 소환해 볼까요? 이때가 부동산 시장이 캐나다 역사상 최고조로 달아올랐을 때입니다. 어떤 사람은 집값이 계속 큰 폭으로 오를 거라고 말하고, 또 어떤 사람은 거품이 조만간 터질 것 같으니 신중해야 한다고 말하고 있었지요. 내노라 하는 전문가들과 금융, 부동산 관련 기관들이 동시에 상반된 전망을 내어놓으니 어느 장단에 맞춰야 할지 모두 우왕좌왕하던 시기였습니다. 부동산은 타이밍이라고들 합니다. 관심이 있는 분이라면 거래 시기를 결정하기 위해 공부도 하고 시장 추세도 면밀히 주시하기 마련입니다. 말은 쉽지만 사실 전문가들도 시장이 어느 방향으로 갈지 의견이 분분한 경우가 많습니다.
 
부동산 시장에 극적인 영향을 줄 수 있는 가장 큰 변수는 뭐니뭐니 해도 금리가 일 순위입니다. 2022년 중 금리가 폭등하면서 미쳐 날뛰던 부동산 가격에 확실한 제동이 걸렸지요. 그래프에서 작년 구간을 확인해 보시면 깔끔하게 이해되실 겁니다. 그런데 올해, 캐나다 중앙은행에서 3월 8일과 4월 12일 두 번 연달아 금리를 현상 유지하고 동결하지 않았습니까? 그러자마자 무슨 일이 벌어졌을까요? 금리가 이제 더는 안 올라가네, 곧 내려갈 거네, 지금 빨리 사야 하네, 부추기는 목소리가 터져 나오고 부동산 가격이 주춤주춤 다시 올라가기 시작했습니다. 

그런데 여기에 찬물을 끼얹듯, 얼마전 5월 3일에 미국 연방 은행(U.S. Federal Reserve)에서 기준 금리를 5%에서 5.25%로 0.25% 또 인상했습니다. 17년만에 가장 높은 이자율이라고 하네요. 그렇다면 우리의 고민은 과연 캐나다 은행이 미국의 금리 인상에 어떻게 대응할 것인가 하는 것에 초점이 맞추어져야 합니다. 캐나다 중앙은행의 입장에서 보자면, 금리를 동결하자마자 부동산 가격이 또 올라가기 시작해서 고민인 참에… 집값도 확실하게 잡고 미국과 캐나다의 금리 격차도 해소할 방안, 네, 우리 모두가 우려하는 바로 그 방법을 또 쓸 가능성이 있다는 점을 상기하셔야 합니다. 

우선 이것부터 확실히 해 놓지요: 당분간 금리가 내려갈 가능성은 희박합니다. 
그럼 캐나다 부동산 시장에 앞으로 어떤 일이 벌어질 수 있을지 짚어볼까요? 두 가지 시나리오가 있습니다.

1. 6월 7일로 예정된 발표일에 또다시 금리가 아무 변화없이 동결 상태로 유지된다면, 금리 인상에 대한 공포로 발을 뺐던 바이어들이 대거 시장에 뛰어들 가능성이 높습니다. 금리가 정점에 도달해서 이제 그대로 쭉 유지되거나 조만간 하락할 것으로 보인다면, 누가 봐도 지금이 부동산 저점이구나, 싶지 않겠습니까? 통상 4월에서 6월까지가 부동산 거래가 가장 활발한 시기인데요, 3월 ~ 4월 초까지만 해도 매일 막 풀려나오던 신규 매물의 수가 5월로 들어오면서 줄어들고 있습니다. 매물량이 줄어드는 상황에서 새 바이어들이 시장에 유입되면 부동산 가격이 다시 빠르게 상승할 수밖에 없을 듯합니다.
2. 두 번째 시나리오는 바로 추가 금리 인상입니다. 미국과 캐나다 사이의 금리 격차는 현재 0.75%입니다. (미국 5.25% vs 캐나다 4.5%) 이 문제를 해소하기 위해 캐나다 중앙은행이 금리를 인상한다면, 많은 잠재 구매자가 당분간 주택 구매를 포기할 것이고 “단기적”으로는 부동산 가격을 붙들어 둘 수 있습니다. 그러나 금리 인상이 캐나다의 부동산 가격상승 문제에 대한 장기적인 해결책이 될 수는 없습니다. 주택 공급 부족이라는 본질적인 문제를 해결하지 않고는 고금리에도 불구하고 향후 주택 가격이 또 큰 폭으로 상승하는 것을 막을 수 없을 것으로 보입니다.
많은 사람들이 매수에 좋은 타이밍이 언제인지, 지금이 매수하기에 좋은 시기인지 묻고 있습니다. 답변을 드리자면 네, 지금이 좋은 시기 맞습니다. 좋은 가격에 나온 괜찮은 집에는 오퍼도 여러 개 들어오고 바이어들끼리 경쟁이 붙기도 합니다. 전체적인 추이로 보아 시장이 좀 더 뜨거워질 것으로 예상됩니다만, 아직은 부동산 가격이 저점에서 안정적으로 유지되고 있습니다. 
다만 하나 유의하실 것이 있는데요, 요즘 모기지를 내 주기 전에 금융 기관에서 주택 가치 평가를 하면서 아주 짠 가격표를 매기는 경향이 있습니다. 어? 나는 70만을 주고 샀는데 은행에서 한 주택 가격 평가액(house appraisal)은 63만 밖에 안되네? 이런 경우가 상당히 많지요. 추가 금리 인상과 불경기 가능성 때문에 그렇습니다. 사고자 하는 주택의 가치 평가를 냉정하게 잘 해 보고 구매하지 않으면 모기지에서 낭패를 보실 수 있으므로 주의가 필요합니다. 
장기적인 관점에서 보자면, 추가 금리인상이나 불경기에 대한 염려에도 불구하고 만성적인 주택 공급 부족 문제로 인해 내년은 부동산 가격 상승장으로 복귀하는 것을 보게 될 것 같습니다.

오타와 부동산 협회의 4월 시장 통계는 다음과 같습니다:
⦁ 작년 4월에 비해 주택 판매량은 21% 줄어들었고, 렌트 거래는 20% 늘었습니다.
⦁ Freehold 주택의 평균 판매가는 $747,123으로 작년 4월보다 10% 하락했습니다. 올해 3월에 비해서는 5% 상승한 가격입니다. 
⦁ 4월의 매물 재고량은 1.9개월치로, 3월의 2.3개월치에 비해서 줄었습니다. 

글 제공: 타드 라빈 (Todd Lavigne), 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com