<타드 라빈의 주택 칼럼> 장단기 부동산 시장 전망
도대체 부동산 시장이 어느 방향으로 가고 있는거죠? 앞으로 무슨 일이 벌어질까요? 우리 모두가 궁금해하는 질문입니다.
금리가 계속 오르고 집값 하락이 지속될 것이라는 추측과 함께 많은 분들이 부동산 시장에서 손을 뗐습니다. 과연 전문가들도 그렇게 생각하고 있을까요? TD Economics에서 최근에 내놓은 2023, 2024년 전망이 참 흥미롭습니다. 다른 주요 은행들도 나름 이런저런 전망을 내 놓았습니다만, 많은 전문가들이 TD의 손을 들어주고 있습니다.
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일단 현재 상황부터 살펴보지요: 매달 주택 가격이 뚝뚝 하락하고 있으며 매물량은 점점 늘고 바이어의 수는 계속 줄어들고 있습니다. 작년 10월에 비해, 오타와의 전체 주택 판매량은41%가 줄었고 평균 주택 판매가는 5% 낮습니다. 렌트 거래는 작년 대비 29.3%가 늘었습니다.
TD에 따르면, 올해 9월부터 내년 9월까지 온타리오의 주택 가격이 "12.3% 추가 하락"할 것이라고 합니다. 올 2월부터 이미 엄청나게 떨어졌는데 여기서 더 떨어진다고? 이 예상이 맞아떨어진다면, 올해 초에 밀리언에 거래되던 집이 지금 $800,000으로 떨어졌는데 내년 9월 즈음이면 $700,000까지 내려간다는 소리지요.
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최근에 참 우려되는 사태가 반복되는 것을 보았습니다. 신규 건축되는 집을 분양 받은 케이스로, 바이어는 이미 오래 전에 주택 구매에 따른 디파짓을 지불했고 곧 입주를 앞두고 있는 상황입니다. 그런데 문제는 아직 채 다 지어지지도 않은 신규 주택의 시장가가 1, 2년 전의 구매가보다 훨씬 낮아졌다는 것입니다. 신규 주택을 1년 전에 70만 달러에 구매하고 디파짓으로 6만 달러를 지불해 두었는데, 부동산 시장 폭락으로 현 시세가 60만도 되지 않는다면 어떤 기분이시겠습니까? 6만 달러 잃어버렸다고 치고 구매를 취소해 버리는 것이 더 이득이라고 느껴질 수도 있습니다. (계약 파기 시 디파짓 손실 외에도 많은 법적 문제와 추가 비용을 감당해야 함)
주택 가격 폭락은 바이어와 건축업자 모두에게 아주 심각한 문제를 야기시킵니다. 만일 TD의 예측대로 향후 1년간 주택 가격이 12% 이상 추가 폭락한다면, 건축 업자들은 수익률이 줄어드는 문제와 구매 계약을 파기하려는 바이어들까지 이중고를 떠안아야 합니다. 높은 금리와 낮은 마진율은 특히, 사전판매 없이 신규 주택단지를 건설중인 오타와의 몇몇 건축업자들에게 큰 재정적 부담을 주게 될 것으로 보입니다.
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일반 주택의 경우 셀러가 지금 꼭 유념해야 하실 것이 있습니다: 매달 주택 가치가 1%씩 하락하고 있는 중이라는 사실이지요. 안타깝지만 지금은, 이 가격 이하로는 절대 못 팔아, 라고 고집부리고 있을 시점이 아닌 듯합니다. 본인이 원하는 가격에 집을 사 줄 바이어가 오기만 기다리며 매달 집값이 뚝뚝 떨어지는 것을 지켜볼지, 눈 딱 감고 가격을 확 깎아 최대한 빨리 팔아버릴지, 선택은 집주인의 몫입니다. 이러지도 저러지도 못하고 몇달 째 시장에 묶여 있는 셀러가 많습니다. 바헤븐 지역에서 올 2월에 70~72만 달러 선에 거래되던 타운하우스는 현재 60~62만에도 팔기 어렵습니다. 현재 부동산 추세로 보아, 예전 가격을 고집하며 집을 붙들고 있으면 매주 $1,200~$1,500씩 주택 가치가 떨어진다고 보아야 합니다. 셀러 입장에서는 참 끔찍한 일이지요.
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바이어의 입장에서는 좀 다른 고민을 할 수밖에 없습니다. 11월에 집을 사려고 하는데 12월이면 가격이 더 떨어진다고 하니 지금 살 것인지 내년 봄까지 기다릴지 난감하지요. 내년 봄이 되기 전에 집을 구매하려는 분들은 가격 하락폭을 감안해서 확실하게 디스카운트를 요구하시는 것이 좋겠습니다. 신규주택을 분양 받아 둔 상태라서 당장 집을 팔아야 하는 셀러가 간혹 있습니다. 리스팅에 클로징 날짜를 딱 박아 두었다면 이런 케이스라고 보시면 됩니다. 이런 셀러들은 채무 불이행 상태에 빠지지 않기 위해 반드시 정해진 날짜 안에 집을 팔아야 하므로 더 큰 디스카운트를 받아들일 수밖에 없을 가능성이 높습니다.
2024년도 전망은 다행히 긍정적입니다. TD에 따르면 경기 침체가 진정되고 경제가 성장세로 돌아서면서 주택 가격과 판매량이 증가할 것으로 보인다고 합니다. 2년 후의 이야기이니 실제로 무슨 일이 벌어질지 아직은 섣부르게 예측하기가 조심스럽지요. 그러나 고금리와 주택가격 하락, 판매량 감소 등 내년도의 경제 전망에 대한 예측은 현실성이 높아 보입니다.
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글 제공: 타드 라빈 (Todd Lavigne), 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com
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<신비의 모기지 칼럼>
모기지 대출에 필요한 서류 작업을 순서대로 정리해 보았습니다.
1. Consent Form: 개인의 신용조회나 신상정보 등을 공유하는 것에 동의하는 서류입니다. 이 서류에 고객이 동의, 서명하기 전에 신용조회를 하는 것은 금지되어 있습니다.
2. Application: 모기지 신청을 위해 고객이 직접 작성하는 서류입니다. 대부분 온라인으로 작성하며 소득, 거주정보, 자산, 부채 등의 기본 정보를 기재합니다.
3. Pre-Approval letter: 사전승인 서류로, 90일에서 150일까지 유효합니다.
4. Disclosure to Borrower: 최종 승인서류에 서명하기 48시간 전에 모기지 담당자와 미팅을 가지고 본인이 받는 모기지에 대해 상세한 설명을 들어야 합니다. 이 서류에는 총 모기지 대출액, 이자율, 상환기간과 스케줄, 모기지 신청 비용 등이 기재되어 있습니다. 각 페이지에 이니셜을 하고 마지막 페이지에 서명하게 됩니다.
5. Approval letter: 최종승인 서류입니다. 각 페이지에 이니셜과 서명까지 들어간 후 은행에 돌려 보내집니다. 모기지 금액, 이자율, 상환기간, 모기지 신청 비용 외에도 중도 상환금, 패널티 등의 중요 내용들이 기재되어 있습니다. 모기지 승인을 위한 충족 조건이나 변호사 정보, 모기지 자동이체를 위한 은행정보까지 들어가기도 합니다.
6. Mortgage Loan Agreement: 변호사가 서명하는 서류입니다. 통상 클로징 한달 전, 늦으면 클로징 당일에 서명을 완료하기도 합니다. 변호사의 서명과 함께 비로소 모기지로 승인된 금액이 최종적으로 릴리스 됩니다.
모기지 상담사, 신비: info@veeshin.com (613) 200-9922