[타드 라빈·김진아 부동산 칼럼] 버블일까? 붐일까?

*타드 라빈: KW 리얼터(건축 자격증(Tarion), House Flip, 컨트랙터 경력 보유)
*칼럼정리: 김진아 *문의: hasacaconstruction@gmail.com


최근 오타와의 주택 가격, 이건 정상이 아냐, 집값이 이렇게 계속 오르면 도대체 누가 집을 살 수 있겠어? 좀 있으면 가격이 내리겠지, 계속 오르기만 할 순 없는 거잖아… 이런 대화 나누어 보셨나요?

조심스럽긴 하지만 오늘은 오타와 부동산 시장의 전망에 대한 의견을 나누어 볼까 합니다: 결론부터 말씀드리자면, 적어도 오타와는 아직 주택 가격이 피크에 이르지 않았으며, 다른 지역에 비해 아직 적정한 가격 수준을 유지하고 있는 것으로 보입니다.

올해 4월은 오타와의 주택 매매 건수가 2,402건으로 사상 최대치를 기록했습니다. 2019년 4월에 2,026건, 2018년도에 2,024건이었던 것과 비교해 보면 거의 20%가 늘어난 숫자입니다(출처 Ottawa Real Estate Board). 지난 5년간 오타와의 4월 중 부동산 거래 평균치는 1,830건입니다. 오타와의 부동산 시장이 뜨겁고 아주 활발한 거래가 이루어지고 있다는 증거입니다.

National Bank of Canada에 따르면, 최근 급격한 집값 상승에도 불구하고 오타와의 주택 가격은 아직 양호한 수준입니다. 캐나다 내 다른 도시의 평균 주택 가격과 평균 연소득을 비교한 아래의 차트를 보시면 좀 더 분명히 이해가 되실 듯합니다:

도시 평균 주택 가격 평균 가구 소득 소득의 배수
밴쿠버 $1,122,846 $85,135 13.19
빅토리아 $903,628 $72,658 12.43
토론토 $1,000,259 $86,433 11.57
해밀턴 $720,567 $89,413 8.05
오타와 $525,288 $85,525 6.15
몬트리올 $427,619 $69,563 6.15
에드민턴 $394,438 $87,273 4.52

주택 가격에 영향을 줄 수 있는 요인들을 좀 더 짚어볼까요?
최근 들어 건축 자재 가격이 천정 부지로 뛰어올랐죠. 1, 2년 전만해도 $3.20에 판매되던 2” x 4” 사이즈의 건축용 목재가 지금은 개당 $10이 넘습니다. 배수관 가격은 두 배로 뛰었고, 대부분의 주택 건축용 자재 가격이 엄청난 폭으로 올랐습니다. 숙련공의 부족으로 공사 인건비도 대폭 상승되었죠. 주택의 레노베이션과 신규 건축에 필요한 자재와 인건비의 상승은 주택 가격의 상승을 부추기는 또 하나의 중요 요인입니다. 지금 당장 주택 가격에 반영되지는 않겠지만 향후 1, 2년간 큰 폭의 주택 가격 상승을 부를 수 있는 요소입니다.

전례 없이 낮게 유지되고 있는 이자율도 고려해 보아야 합니다. 팬데믹 이후 경제 회복을 위해 이자율은 당분간 낮게 유지될 가능성이 높아 보입니다. 이자율이 낮다면 부동산 투자 열기가 가라앉긴 힘들겠죠. 게다가, 팬데믹 직전보다 수중에 보유한 현금이 늘어난 캐네디언들이 많습니다. 이 돈은 주택의 보수 유지와 투자용 주택 구매로 이어질 가능성이 큽니다. 특히 인플레이션에 대한 우려가 커지면서 현금보다 부동산에 투자할 수요가 많아질 수 있습니다.

집값 하락 요인이 전혀 없는 건 아닙니다. 바로 며칠 전인 6월 1일부터 캐나다 정부는 주택 가격의 20% 이상을 다운 페이먼트로 지불하는 바이어에 대한 모기지 대출액을 4~5% 정도 줄이도록 하는 정책을 시행했습니다. 처음으로 주택을 구매하는 신규 바이어가 다운 페이먼트를 주택 구매가의 20% 이하로 지불하는 경우에는 별다른 변동 사항이 없습니다. 캐나다 정부에서 부동산 열기를 식혀보려고 내놓은 이 정책의 실효성에 대한 갑론을박이 많습니다.

지금까지 살펴본 것과 같이, 소득 대비 아직은 양호한 주택 가격, 건축 자재와 인건비 상승, 전반적인 인플레이션에 대한 우려, 낮은 이자율, 오타와에 지속적으로 유입되고 있는 인구 등 모든 정보를 종합해 볼 때, 오타와의 주택 가격은 당분간 고공 행진을 계속할 듯합니다. 일부 전문가들이 우려하는 것처럼 만일 이것이 부동산 버블이라면, 곧 터지기 보다는 계속 더 커질 것으로 전망됩니다.