<타드 라빈의 주택 칼럼> 부동산 시장과 금리 동향

2023년도 두번째 금리 발표일이었던 지난 3월 8일, 금리 인상이 없었습니다. 지난 1년간 8번의 줄인상 후 마침내 금리가 일단 동결되었습니다. 캐나다 중앙은행이 미국 연방은행의 금리 인상폭을 무조건 뒤따라가지는 않겠다는 신호를 보낸 바 있기 때문에 금리 관련 뉴스를 열심히 찾아보시던 분들은 충분히 예상하던 일이었을 겁니다.
지난 1년 동안 중앙은행의 대출 금리는 0.25%에서 4.50%로 뛰어올랐습니다. 월 모기지 지불액이 크게 늘어나고 그마저도 대부분이 원금 대신 이자로 가는 것을 지켜보는 변동 금리 모기지 보유자들, 곧 금리 갱신을 해야 하는 고정금리 보유자들, 모두 불안하기는 마찬가지입니다. 그래서 이제 당분간 금리를 그대로 유지하겠다는 말일까요? 얼마나 오래? 아니면 조만간 금리 인하를 기대해도 되는 걸까요? 캐나다 중앙은행의 최근 금리 발표가 오타와의 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 궁금해하는 분들이 많습니다.
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다음은 오타와 부동산 협회의 최신 보고 내용입니다:
· 주택가가 최고조를 찍었던 작년 3월 대비, 오타와의 평균 주택 가격은 17% 하락했습니다.
· 2023년 2월 오타와 주택의 평균 판매 가격은 $631,582였으며 거래량은 1년 전에 비해 40% 감소했습니다. 참고로 작년 2월의 평균 판매가는 $708,968였습니다.
· 최근 집값이 많이 떨어지긴 했지만 모기지 월 환급액만으로 보았을 때, 작년, 재작년 집값이 훨씬 높았던 때보다 지금이 더 돈이 많이 듭니다. 높은 이자율 때문이지요.
· 2월 말 기준으로 3개월치의 주택 공급량이 시장에 나와있습니다. 작년 2월에 불과 3주치의 공급 물량이 나와있었던 것과 대조됩니다. 3월로 접어들면서 신규 매물량이 급격히 늘어가는 추세입니다. 참고로 주택 공급량이 4개월치 정도일 때 바이어와 셀러가 균형을 잡은 시장으로 판단합니다.
· 조바심이 난 바이어들이 더이상 기다리지 못하고 주택 구매에 뛰어들면서 2월의 주택 판매가가 전월 대비, 3%의 가격 상승을 보였습니다.
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Mark Carney라는 인물이 있습니다. 2008년부터 2013년까지 제8대 캐나다 중앙은행 총재를 지낸 사람입니다. 2007년부터 전세계를 휩쓸었던 경기침체 시국에 캐나다의 재정과 금융을 무사히 이끈 능력을 인정받아, 외국인으로는 최초로 ‘영국’ 중앙은행 총재직을 맡은 경력이 있습니다. 세계 최고의 중앙 은행가 중 하나로 간주되는 사람이다 보니 그의 말 한마디 한마디가 큰 무게감을 가지는데요, 이 사람이 최근에 내 놓은 캐나다 경제 전망에 대한 언급을 주목할 필요가 있습니다:
캐나다의 경제 상황에 대해 낙관적인 환상을 가져서는 안됩니다. 캐나다의 경제가 아직 동력이 있긴 하지만 여기에 다소 오해의 소지가 있습니다. 2023년 현재 캐나다의 경제가 향하고 있는 방향은 분명 경기침체입니다. (Canadians should not be under any illusions about the state of the economy. The economy still has momentum, but it’s misleading. Though the numbers might not clearly indicate a recession, that is indeed where the economy is heading. - 출처: 2월 10일자 BNN Bloomberg 인터뷰)
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미국 연방은행에서는 올해도 금리를 계속 인상할 수 있다는 발표를 한 바 있습니다. 캐나다 중앙은행이 무조건 미국을 따라가지 않고 자체적으로 금리를 결정할 것이라는 입장을 표명하긴 했지만, 미국과 캐나다의 금리가 너무 많이 차이가 나게 되면 금리를 인상하라는 미국의 압력이 있을 수 있습니다. 여전히 높은 국내 인플레이션과 미국의 압박으로 인해 추가 금리 인상의 가능성을 완전히 배제할 수 없는 상황입니다.
주택 가격이 올해 중 하락을 계속하다가 연말 즈음에 반등할 것으로 예상하는 전문가가 많습니다. 여러 경기 지표를 참고할 때 논리적인 추측이라고 볼 수 있겠습니다. 그런데 최근에 주택 구매가 반짝 늘어난 경향이 있습니다. 오… 부동산 시장이 벌써 회복세로 들어서는건가? 착각하기 딱 좋지요. 시장이 움직이는 방향에 대해 단기적으로 낙관론과 비관론이 혼재하는 지금과 같은 상황에서는 섣불리 움직이지 말고 차분히 장기적인 안목에서 시장을 관찰하는 것이 좋습니다.
Mark Carney가 올해 경기 침체에 대해 경고한 내용대로라면, 캐나다의 경제 상황이 악화함에 따라 주택 구매 수요가 지속적으로 감소할 것으로 예상해야 합니다. 캐나다의 인플레이션 수치가 중앙은행의 목표치인 2%에 이르려면 아직 한참 멀었습니다. 경기 침체에 대한 우려에도 불구하고 올해 안에 추가적인 금리 인상이 있을 수 있다는 의미입니다. 부동산에 투자하려고 대기하고 있는 선수들이 많지만 임대용 주택의 수익률은 아직 마이너스입니다. 주택 가격이 더 떨어지고 임대료가 더 올라야 투자하기 좋은 여건이 되는 거죠. 따라서 전문 투자자 대부분은 아직 시장에 뛰어들지 않고 적절한 투자 시기를 기다릴 것으로 보입니다.
주택 시장이 저점 안정세로 들어가고 있다는 낙관론이 최근 고개를 들고 있지만, 장기적인 관점에서 추가적인 주택 가격 하락을 이끌 불안 요소가 너무 많습니다. 주택 가격이 2023년 중 회복 과정에서 여러 번 강한 역풍을 맞을 듯합니다. 금리 인상의 효과가 경제에 완전히 나타나려면 약 6개월이 걸린다고 합니다. 6개월 전이라면, 작년 7월의 1% 금리 인상에 이어 9월에 또 0.75%를 인상한 그 시기네요. 그 여파를 향후 몇 개월 안에 경제 전반과 부동산 시장에서 보시게 될 겁니다. 실제로 경기 침체에 빠지게 되면 올해 안에 부동산 시장이 활발하게 반등할 가능성은 낮아지겠지만, 2024년도에 금리가 안정 또는 하락 국면으로 들어가면서 회복세로 돌아설 것으로 보입니다.
논객들 사이에 다양한 의견과 추측이 난무하는 시기입니다. 미래를 들여다볼 수 있는 수정 구슬을 손에 쥔 사람은 아무도 없지요. 이럴 때일수록 급한 마음을 먹지 마시고 찬찬히 전망하는 자세가 필요합니다.

글 제공: 타드 라빈 (Todd Lavigne), 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com