<타드 라빈의 주택 칼럼> 고드름
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하얀 지붕 아래로 고드름이 열린 풍경, 참 예쁘지요? 오래된 집에는 저거 잘못 맞으면 죽을 수도 있겠다 싶게 굵고 큰 놈들도 간혹 보이지요. 우리집 처마 끝에 고드름이 맺혔다면 좀 긴장하고 지켜보시는 것이 좋습니다. 그대로 방치했다가는 집에 아주 큰 피해를 입힐 수 있거든요.
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올해 오타와는 평년보다 따뜻한 겨울 기온 때문에 그럴 일 없던 집에도 고드름이 주렁주렁 열렸습니다. 고드름은 지붕 위에 쌓인 눈이 영상의 기온, 햇빛 또는 지붕으로 새는 열기로 인해 녹아 흘러내리다가 다시 얼어붙기 때문에 생깁니다. 지붕으로 왜 열이 샐까요? 지붕 바로 아래쪽 공간인 다락(attic)에 단열재가 충분히 깔려있지 않으면 집 내부의 열이 다락으로 새어 들어가는 열손실이 발생하는데, 이 열이 지붕으로 전달되면서 눈이 녹습니다. 다락 안의 환기가 잘 되지 않아도 온도가 올라갈 수 있습니다. 다락의 온도는 항상 외부와 비슷하게 유지되어야 하거든요.
열손실이 발생하는 지붕에 눈이 쌓이면 얼마 못 가 녹습니다. 물이 지붕의 경사면을 따라 흘러내리다가 더이상 열원이 없는 지붕 끝에서 다시 얼어붙습니다. 지붕의 맨 아래쪽 50cm가량 되는 부분입니다. 물이 얼어붙기 시작하면서 '얼음 댐 (ice damming)'이라고 부르는 얼음막이 형성됩니다. 한 번 얼음 댐이 형성되면 지붕 윗부분에서 흘러내리는 물이 얼음 댐에 막혀 고이면서 이 지점의 얼음이 점점 두꺼워지게 됩니다. 눈과 얼음이 녹은 물이 고이면서 물방울이 조금씩 지붕 끝으로 떨어지면 고드름이 생깁니다. 주택에 많은 피해를 주는 것은 사실 고드름이 아닙니다. 바로 고드름 윗부분에 형성된 얼음 댐이지요. 물이 얼음 댐에 고여서 얼었다 녹았다를 반복하면, 지붕 널(shingles) 아래로 수분이 스며 다락까지 새어 들어갈 수 있습니다. 이 단계에서부터 주택에 본격적인 피해가 발생하기 시작합니다.
지붕 널 아래로 스며든 물은 다락으로 흘러 들어가서 단열재 위로 떨어집니다. 고드름이 크게 맺힐수록 다락의 단열재가 젖었을 가능성이 높습니다. 단열재가 젖으면 단열 능력이 떨어지고 결과적으로 더 많은 열 손실이 발생합니다. 이 문제는 매년 악화되어 마침내 지붕틀이 썩고, 천장과 벽을 이루는 드라이월까지 젖게 됩니다. 이렇게 문제가 커질 때까지 아무것도 하지 않고 방치했다면 이제 꽤나 많은 돈이 들 큰 문제가 발생한 겁니다. 문제의 시작은 다락의 불충분한 단열재와 환기 부족으로 인해 발생한 열 손실이었습니다. 그러나 문제 방치의 대가는 혹독합니다. 지붕널, 지붕틀, 단열재, 천장, 내벽의 손상 정도에 따라 수천 달러가 들 수 있지요.
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얼음 댐 문제를 해결하기 위해 가장 먼저 하실 일은 다락에 단열재를 추가하는 것입니다. 지붕에 환기구를 더 뚫거나 (additional roof venting, maxi vent 등) 처마 아래에 설치된 환기 스크린(soffit)이 제 기능을 다하고 있는지도 확인하시는 것이 좋습니다. 지붕에 제빙 케이블(de-icing cable)을 설치하는 것도 좋은 방법입니다. 얼음이 있을 때만 켜지는 센서가 달린 제품도 있습니다. 무엇보다 중요한 것은, 지붕 회사를 불러서 문제의 정확한 원인을 알아내고 장단기적으로 문제를 해결할 수 있는 최선의 방법에 대해 조언을 구하는 것입니다.
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글 제공: 타드 라빈 (Todd Lavigne), 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com
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<신비의 모기지 칼럼> 복리계산에 따라 달라지는 모기지 금리
“그래서, 이자를 몇 퍼센트나 내게 되는 거죠?”
모기지를 상담하다 보면 항상 듣는 질문이고 당연히 이자율은 중요합니다. 그런데 많은 분들이 미처 생각하지 못하는 아주 중요한 확인 사항이 하나 더 있습니다: 바로 “복리계산 횟수”이지요 (compounding period). 잘 아시는 대로 복리란 이자에 이자를 물린다는 뜻입니다. 분명히 같은 이자율임에도 불구하고 모기지의 종류에 따라 1년에 복리계산을 하는 횟수가 다르고, 결과적으로 총 납부액에도 상당한 영향을 미치게 됩니다.
쉬운 예를 들어 설명해 볼까요? $10,000을 연 이자율 6%로 빌리면 매달 $50씩, 1년에 총 $600을 이자로 지불하게 됩니다. 그런데 복리 기간이 1년에 두 번이라면 계산이 어떻게 달라질까요? 첫 6달은 매달 $50를 이자로 지불하고, 나머지 6달은 원금에 그 기간 동안 남은 이자 $300 ($50 X 6개월)을 더해서 계산한 복리 이자를 지불하게 됩니다: $10,300 X 6% ÷ 12개월 = $51.50를 지불하게 되는 거죠. 즉 연 이자율이 같은 6%이더라도 복리 기간이 1년에 두 번이면 $50 X 6개월 = $300, $51.50 x 6개월 = $309, 더해서 총 $609를 1년치 대출 이자로 지불하게 됩니다.
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모기지에는 크게 세 가지가 있는 것 잘 아시지요?
1. 고정금리: 기준금리(prime interest rate)가 오르고 내림에 상관없이 고정된 이자율로 모기지를 납부하며 상환기간도 변하지 않습니다.
2. 조정금리 (Adjustable interest rate): 기준금리의 변화가 월 상환금액에 반영되어 금리가 오르고 내림에 따라 월 납부액이 달라집니다. 상환기간은 바뀌지 않습니다.
3. 변동금리 (Variable interest rate): 기준금리가 오르고 내려도 월 납부액은 바뀌지 않지만, 그 금액 안에서 원금과 이자의 비율이 조정되고 그로 인해 상환기간도 늘어나거나 줄어들게 됩니다.
캐나다의 모기지 법령에 따라 고정금리와 조정금리 모기지는 연 2회, 즉 6개월에 한 번씩 복리로 계산됩니다. 그런데 변동 금리(Variable interest rate) 모기지만은 “매월” 복리로 이자가 계산되지요. 즉 1년에 12번, 이자에 이자를 더한다는 뜻입니다.
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최근에 고정 금리 모기지의 이자율이 조금 내려갈 기미를 보이고 있습니다만, 아직은 많은 분들이 고정금리보다는 조정금리 또는 변동금리로 모기지를 받는 것을 선호하시는 경향이 있습니다. 둘 중 고민하시다가, 매달 들어오는 가계 수입이 정해져 있으니까 변동 없이 딱 정해진 금액을 상환하는 변동금리로 모기지를 받으려고 생각하시는 분이 많지요. 바로 이런 분들이 이번 주 컬럼을 많이 읽어 보셨으면 합니다.
조정금리 – 복리계산 횟수가 1년에 두 번인 경우와, 변동금리 – 한 달에 한 번씩 1년에 12번인 경우, 모기지 상환금액이 얼마나 차이가 나게 되는지 한 번 들여다 보실까요? 50만 달러의 모기지를 상환기간 25년, 5년 계약으로 이자율 5%에 얻는 경우를 예로 들어 보겠습니다. (단순 비교를 위해 기준금리가 5년간 변화없이 유지된다는 가정하에 계산함):
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모기지 금액 $500,000
모기지 계약기간 5년
모기지 상환기간 25년
모기지 이자율 5.00%
** 조정금리 (Adjustable Rate)
복리 계산 횟수 - 반기별, 연 2회
월 상환금액 - $2,908
이자 상환 - $117,019
원금 상환 - $57,462
복리이자 계산 후 이자율 - 5.062%
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** 변동금리 (Variable Rate)
복리 계산 횟수 - 연 12회
월 상환금액 - $2,923
이자 상환 - $118,278
원금 상환 - $57,099
복리이자 계산 후 이자율 - 5.116%
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조정금리와 변동금리 두 경우 다, 분명히 동일한 이자율인 5.00%에 25년 상환으로 받은 모기지입니다. 그러나 1년에 두 번 복리 계산되는 조정금리는 5년 동안의 이자 총액이 $117,019이고, 1년에 12번 월별로 계산되는 변동금리는 이자 총액이 $118,278입니다. 변동금리로 모기지를 받으면 조정금리보다 5년간 이자를 $1,259 더 내게 된다는 말입니다. 한편 원금 상환액은 $363가 적습니다. 복리를 이자율에 더해서 계산을 해 보면 월별 복리인 변동금리의 실제 이자율은 5.116%, 반기별 복리인 조정금리는 5.062%가 됩니다.
자, 이제 모기지를 받을 때 왜 이자율만 따지면 안 되는지 이해가 되셨지요? 고정금리로 모기지를 받을 수 없다면, 복리계산 횟수에 차이가 있으므로 조정금리인지 변동금리인지 꼭 확인해 보시고 모기지를 받으시는 것이 이자율 확인만큼이나 중요합니다.
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모기지 상담사, 신비 (Vee Shin)
info@veeshin.com
(613) 이공공- 구구이이
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