[부동산 칼럼]
오타와 부동산 시장 전망

펄펄 끓고 있죠?
오타와 부동산 시장이 불타오르고 있습니다.
작년 봄에 썼던 칼럼, "홈 인스펙터 없이 집을 사는 바이어를 위한 슬기로운 가이드" 중 제7편에서 "버블일까 붐일까"라는 제목의 글로 오타와 부동산 시장의 추이를 조심스레 예측해 본 적이 있습니다. 집값이 너무 빨리 또 턱없이 오르고 있으므로 곧 버블이 터질 거라는 우려의 목소리가 전문가들 사이에서도 솔솔 나오고 있을 때, 저희는 집값이 당분간 지속적으로 상승할 것이라는 말씀을 드렸었죠.
우리는 과거의 경험에서 배울 필요가 있습니다: 작년 봄을 잠깐 돌아볼까요?
코로나로 락다운이 있었습니다. 오픈하우스는 물론 하우스 뷰잉조차 잠시 금지가 되었었죠. 그러다가 락다운이 해제되면서 묶여 있던 매물들이 한꺼번에 시장에 풀렸습니다. 매물 공급에 물꼬가 터지면서 집값이 5 - 10% 하향 조정되고, 어마 무시한 웃돈을 얹지 않아도 집을 살 수 있는 시기가 잠깐 있었습니다. 이게 작년 6, 7월 이야기입니다. 이런 분위기로 쭉 갔으면 많은 바이어분들이 행복했겠지만, 가을부터 매물이 줄어들면서 가파른 가격 상승이 계속되었죠.
그렇다면 2022년 2월, 지금 상황은 어떨까요?
매물이 씨가 말랐습니다.
통상적으로 겨울에 나오는 매물의 수는 여름의 절반 정도밖에 되지 않습니다. 바이어의 수도 여름의 절반 정도밖에 되지 않던 시절에는 수요와 공급이 균형을 맞추었는데 지금은 상황이 그렇지 않죠. 시장에 나와있는 매물의 수가 너무 적고 집을 사려는 바이어는 너무 많습니다. 다른 해와 비교를 해 보면, 같은 기간에 판매된 매물의 숫자는 확 줄어들고 판매가는 껑충 뛰었습니다. 심각한 공급 부족 상태라는 증거이지요. 그러다 보니 겨울 내내 가파른 가격 상승이 지속되고 있는 상황입니다.
2021년도에 오타와 전체의 평균적인 집값 상승률이 18%였다고 합니다. 어디까지나 작년의 이야기지요. 그렇다면 과연 지금, 2022년 2월도 집을 마련하거나 투자용 주택을 구매하기에 적당한 시기일까요?
... 대답은 예, 아니오, 둘 다입니다.
무슨 대답이 그따위냐구요?
그럼 한 번 분석을 해 볼까요?
최근에 오퍼를 넣어 보신 분이라면 잘 아시겠지만 좀 괜찮다 싶은 매물에는 오퍼가 많이 몰립니다. 바이어들끼리 경쟁이 붙어서 리스팅 가격에서 40만 달러(!!) 이상의 웃돈을 얹어 사들이는 매물도 종종 눈에 띌 정도이니 할 말이 없죠. 눈 먼 배팅에 막무가내로 큰 웃돈을 던지는 게임에는 아예 끼지 않는 것이 상책입니다. 따라서 지금 당장은 집을 사기에 적당한 시기가 아니라는 말씀, "아니오"라는 대답을 드린 겁니다.
이 시점에서 우리가 잠시 심신의 안정을 찾고 유심히 지켜보아야 할 것이 있습니다: 바로 이자율 인상.
지금 캐나다 뿐 아니라 전 세계가 극심한 인플레이션을 겪고 있죠? 팬데믹으로 각국 정부에서 그렇게 어마 무시한 돈을 풀었으니 이건 잠시 잠깐 스치고 지나갈 인플레이션이 아니라는 소문이 파다합니다. 300불이면 가득 채울 수 있던 코스트코 카트가 이제는 4-500불은 써야 채워지는 것을 보고 엄청난 물가 상승을 체감 중인 건 저 뿐이 아니겠지요?
인플레이션은 이자율 인상을 부릅니다. Bank of Canada에서 발표한 올해의 이자율 조정 스케줄은 3월 2일, 4월 13일, 6월 1일 등 총 8번으로 잡혀 있습니다. 올해 초의 이자율 상승은 옵션이 아니라 이미 예정된 것으로 보이는데요, 경제에 올 타격을 감안해서 0.25% 정도로 살살 올리느냐, 심각한 인플레이션을 고려해서 0.5% 정도로 올리느냐의 문제일 뿐인 듯합니다.
현재 오타와 부동산 시장에서 매물을 찾는 바이어의 25% 정도가 투자자들입니다. 즉, 본인이 살 집을 이미 가지고 있는 상태에서 렌트용 또는 개조 후 재판매를 할 목적으로 투자용 주택을 찾는 분들이시지요. 팬데믹 이전에는 이런 투자자가 전체 바이어의 20% 미만이었으나 지금은 그 수가 많이 늘었습니다. 집값은 인플레이션을 따라 상승하는 경향이 있습니다. 인플레이션의 영향을 덜 받는 안전한 투자처라는 말이지요. 인플레이션의 쓰나미가 몰려오는 상황에서 바닥을 치는 이자율에 집값은 천청부지로 치솟고 있으니 부동산보다 더 좋은 투자처가 어디에 있겠습니까?
그러나 올 봄 안에 두 번의 금리 인상이 시행된다면 많은 투자자들이 부동산 이외의 다른 투자처로 발길을 돌릴 확률이 높습니다. 즉, 투자자들이 집중적으로 찾는 매물인 50~60만 달러 정도의 주택 구매 경쟁률이 상당 폭 떨어질 것이라는 말입니다. 50~55만 내외의 매물을 찾으시는 첫 주택 구매자분들에게 희소식이지요. 봄부터 많은 매물이 풀리기 시작하는 시장의 일반적인 추세와 함께, 늦봄부터 초여름까지 부동산 가격이 약간 하락할 것으로 조심스럽게 예측합니다.
한편, 우리는 좀 더 장기적인 안목에서 시장을 바라볼 필요가 있습니다.
결론부터 말씀드리자면 장기적으로 오타와의 주택 가격은 꾸준히 상승할 것으로 예상됩니다.
주택 공급 부족 상황을 해결하기 위해서는 신규 주택이 많이 지어져야 하는데 정부에서도 손 놓고 있는 본질적인 문제가 있습니다: 건축 자재의 가격 상승과 공급 불안정, 그리고 숙련공 부족. 올해에만 오타와의 건축 숙련공 중 10%가 은퇴할 것이라는 소식이 있습니다. 가뜩이나 숙련공이 턱없이 부족한 상황에서 기존 인력이 대거 은퇴하고 신규 인력이 들어오지 않으니, 큰 건축회사들도 오타와 여기저기에 땅만 사 두고 신축에 들어가지 못한 곳이 많습니다. 작년 12월을 기준으로 신규 건축 허가 발급이 전년 대비 22%나 줄어들었다고 하네요. 이런 문제는 단기간에 해결될 수 있는 것이 아닙니다. 주택 공급 부족 사태는 아무래도 장기화될 듯합니다. 신규 건축된 주택의 가격이 80, 90만 달러부터 시작하는 상황에서 좀 오래된 집 가격도 여기에 맞추어 상향 책정되는 경향이 상당 기간 지속될 것으로 보입니다.
또한, 캐나다 내 다른 도시의 평균 연소득과 평균 주택 가격을 비교해 보면 오타와는 아직 소득 대비 집값이 양호합니다. 믿기 힘드시죠? 토론토의 예를 들어볼까요? 2021년 여름을 기준으로 월 소득의 10%를 주택 구매용 다운 페이먼트로 저축한다고 했을 때, 토론토에서 (콘도가 아닌) 일반 주택을 사기에 충분한 돈을 모을 수 있을 때까지는 330달, 즉 27년 6개월이 걸린다고 합니다. 이와 대조적으로 오타와는 57개월, 즉 4년 9개월 밖에 걸리지 않습니다. 토론토와 오타와 사이의 간극이 느껴 지시나요? (출처: Housing Affordability Monitor - 2021 Q3, by National Bank of Canada. 참고로 밴쿠버는 432개월, 몬트리올은 47개월, 캘거리는 36개월)
게다가 팬데믹 기간에 쌓인 엄청난 정부 부채를 해결하려면 인플레이션이 상당 기간 지속될 가능성이 높습니다. 장기적인 인플레이션은 결국 주택 가격 인상을 부르게 되고요.
이와 같이 여러가지 상황을 종합적으로 고려해 볼 때, 늦봄에서 초여름 사이에 잠깐 약간의 가격 조정 시기가 올 수 있으나 오타와의 집값은 장기적으로 꾸준히 상승세를 유지할 것으로 예측됩니다.
그러면 다시 첫 질문으로 돌아가 보지요.
과연 지금, 2022년 2월은 집을 마련하거나 투자용 주택을 구매하기에 적당한 시기일까요?
No. 지금 당장은 아닙니다.
그러나 장기적으로는 Yes.
여력이 있다면 조만간 주택 구매를 고려해 보시기를 권합니다.
글 제공: 타드 라빈 / 리얼터
번역/편집: 김진아
문의: hasacaconstruction@gmail.com