부동산에 투자할 타이밍?

지금 임대용 주택을 하나 사 두는 것이 미래를 위한 좋은 투자가 될 수 있을까요?
단순하게 예 아니오로 답할 수 있는 질문은 아닙니다. 이 판단에 도움이 될 수 있는 팩트 몇 가지부터 알아보지요.

오타와의 투자용 주택 시장은 현재 전체 수요의 25% 정도를 차지하며 달아오를대로 달아오른 상태입니다. 투자용 부동산 구매 수요가 많은데는 여러가지 이유가 있는데, 이런 상태가 몇 년 간 지속될 것으로 보인다는 사실이 중요합니다.

1/ 인플레이션: 숨겨진 세금
지난 2년간 팬데믹을 이유로 정부에서 쏟아부은 막대한 돈, 2020년도에서 2021년 사이에만 캐나다 정부의 빚이 318.5조원 늘었습니다 (=CAD 327.39 billion dollars. 출처 Dep. Finance Canada). 캐나다 인구가 3천 700만명이라고 하니 갓난아이부터 파파 할머니까지 인구 1인당 빚이 단 1년 새에 $8,850 더 늘어난 셈입니다. 수혜자가 되어 받을 땐 좋았지만 누군가가 다시 갚아야 할 돈입니다. 세금을 대폭 인상할 수는 없고 인상을 해도 그 엄청난 적자를 메꾸기에는 턱없이 부족합니다. 슬프게도, 정부의 입장에서는 높은 인플레이션을 유지해서 갚는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 높은 인플레이션은 신규 주택 건축 비용 상승을 의미하고, 따라서 기존 주택의 가격도 함께 올라가게 됩니다.

2/ 인플레이션 방어 자산:
장기적인 인플레이션이 예상되는 시기에는 현금을 쥐고 있는 것보다 인플레이션율에 맞추어 따박따박 가치가 올라가는 실물 자산을 소유하는 것이 안전합니다. 은행에 현금 1억원을 저축해 두었는데 매년 7%씩 인플레이션이 지속된다면 5년 후 그1억원의 가치는 7천만원 이하로 떨어집니다. 그 돈으로 집을 사 두었다면 5년 후 1억 4천만원으로 가치가 늘어나 있겠지요.

3/ 마이너스 금리: 빚 내서 이윤 챙기기
마이너스 금리는 인플레이션율이 금리를 웃돌 때 발생합니다. 가령, 은행에서 5억의 모기지를 받아 매년 3%의 이자를 지불하는데 인플레이션율은 7%라고 합시다. 이자 3% 대비 집 가치는 7%가 올라가므로 매년 4%의 추가 소득이 발생하는 셈이지요. 은행에 진 빚으로 소득이 발생하는 겁니다. 모기지가 5억이라면 매년 2천만원의 추가 소득이 발생하는 셈입니다. 좋은 인플레이션 방어 자산에 투자를 하신다는 전제 하에, 빚을 많이 내면 낼수록 더 많은 추가 소득이 발생한다는 뜻입니다.

4/ 수익률 (rate of return):
임대용 주택을 구매한다고 해서 렌트로 들어오는 돈이 다 현금 수익이 되는 것은 아니죠. 사실 임대 소득은 투자 대비 수익률이 상당히 낮습니다. 특히 오타와 지역에서는 토지세와 각종 유지/관리비를 낸 후의 수익률이 4 – 4.3% 밖에 되지 않습니다. 60만 달러의 주택을 구매했을 경우 예상 임대 소득은 1년에 $25,800 정도인데 이 돈에서 또 모기지를 내야합니다. 다운 페이먼트가 15만 달러인 경우 모기지 금액은 45만 달러, 모기지 결제액은 연 $25,800입니다. 즉, 번 돈이 모두 모기지로 나가게 되므로 현금 소득이 제로이거나, 추가 경비가 있을 경우 되려 매달 약간의 적자를 보게 된다는 말입니다.

?!?! 투자를 해서 현금 소득을 전혀 기대할 수 없다면 도대체 왜 이렇게 많은 사람들이 렌트용 주택을 구매하려고 하는걸까요?

자, 계산기를 두드려 봅시다:
60만 달러의 주택을 구매해서 15만 달러를 다운 페이먼트로 넣을 경우, 3년 후면 모기지 원금에서 $37,600을 갚고 (principal mortgage payment) 이자로는 $39,800이 나갑니다. 만일 주택 가치가 매년 6%씩만 올라간다고 하면 1년에 $36,000씩, 3년 후 최소 10만 8천 달러 이상 상승되겠지요. 여기에 모기지 원금에서 갚은 돈 $37,600을 더하면 3년간 얻은 총 수익은 $145,000입니다. 15만 달러를 투자해서 3년 후에 14만 5천 달러의 이득을 보게 되니 이보다 좋은 투자처가 있겠습니까? 계산 밝은 투자자들이 이걸 놓칠 리가 없습니다. 지난 2년간 급속한 부동산 가치 상승으로 인해 임대 주택에 투자했던 분들은 이 예시보다 더 높은 소득을 보았고, 향후 몇 년간 이런 경향이 지속될 것으로 보입니다.


임대용 주택에 투자해 보고 싶으시다구요?
높은 수익률만 보고 결정할 문제는 아닙니다. 좋은 세입자도 많지만 머리 아픈 세입자도 종종 있지요. 세입자를 제때 구하지 못해서 집이 비거나 세입자의 관리 실수로 큰 수리비가 들 일이 생길 수도 있습니다. 아파트, 타운하우스, 지하 공간 렌탈 등, 투자용 주택의 종류에 따라 투자 가치를 꼼꼼히 따져보고, 적법한 절차를 밟아 제대로 레노베이션을 한 것인지 여부도 반드시 확인해 보셔야 합니다. 이런 확인 과정 없이 덜컥 큰 돈을 투자했다가 이익은커녕 손실만 날 수도 있습니다. 투자용 매물에서 꼭 확인해야 하는 것이 무엇인지 잘 알고 있고, 나의 판단에 실수가 없도록 조언해줄 수 있는 리얼터와 일하는 것이 무엇보다 중요합니다.

이번 겨울 내내 투자용 임대주택 시장은 매물 수도 워낙 적었고 가격이 높아 투자 가치도 별볼일 없었습니다. 그러나 조만간, 특히 4월부터 8월 사이에 본격적으로 좋은 투자용 매물이 풀리기 시작할 것으로 보입니다. 과거, 인플레이션율이 이자율을 앞서는 마이너스 금리 시대에 현명한 투자자들은 어떻게 했던가요? 은행에서 돈을 빌려 실물에 투자했던 분들이 가장 높은 소득률을 올렸고, 현금을 쥐고있던 분들은 가장 많은 손실을 보았습니다. 부동산 가격이 하늘을 찌르는 상황임에도 불구하고 임대용 주택 구매가 좋은 투자처가 될 수 있을 것으로 예상합니다.


글 제공: 타드 라빈 / 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com