<타드 라빈의 주택 칼럼> 콘도가 알고싶다

요즘 오타와 사방 곳곳에서 고층 콘도 신축 공사가 진행되고 있지요. 멀리 가실 필요도 없습니다. 살고 계신 집 주변에서도 분명 고층 크레인을 보실 수 있을 겁니다. 대학에 진학한 자녀, 대학을 갓 졸업하고 시내 근처로 직장을 잡은 자녀가 있는 분들, 또는 아직 자녀가 없는 신혼부부라면 한번쯤 시내쪽 새 콘도 구매를 고려해 보셨을 겁니다. 일반 주택보다 가격도 싸고 관리할 것도 적고 위치도 좋으니 구미가 당길만 합니다. 콘도 구매를 고려하고 계시다면 꼭 확인해 보셔야 할 사항들이 있습니다. 비슷해 보이는 콘도라고 다 똑같은 것은 아니며, 콘도의 적정 가격을 매기는 방식이 일반 주택과는 좀 다르다는 사실을 기억하시는 것이 중요합니다.
콘도하면 떠오르는 건물 형태가 고층 아파트부터 단층 건물까지 몇 가지 있으시죠? 사실 콘도라는 용어는 주택의 형태가 아니라 주택 소유권 유형을 나타내는 개념입니다: 콘도를 구입하면 개별 유닛의 소유권은 본인에게 있지만 콘도 단지 자체의 소유권은 콘도 회사(condo corporation)가 가지고 있는 형태가 됩니다.
.
콘도에는 관리 운영 방식에 따라 크게 두 가지가 있습니다:
1. 콘도 공사(condo management)에서 건물 “외부”의 유지, 관리와 수리, 보수를 담당하는 형태입니다. 창문, 지붕, 문, 사이딩(siding), 아스팔트 등의 관리와 교체 업무, 그 비용을 콘도 공사에서 도맡아 처리하는 것이죠. 잔디와 정원 관리, 제설 작업 같은 groundskeeping이 포함되기도 합니다. 이 모든 작업을 수행하기 위해 각 콘도 유닛 소유자에게 월 사용료가 부과됩니다. condo fee라고 부르는 돈이지요. 콘도 공사에서는 매월 콘도비를 거두어 그 중 일부를 예비 기금(reserve fund)으로 저축해 둡니다. 콘도 단지 전체의 창문이나 지붕을 교체하거나 큰 보수를 할 때 바로 이 기금을 사용해서 공사를 진행하게 됩니다. 이렇게 콘도비에 건물 관리, 보수 비용이 포함되어 있는 경우, 건물을 처음 지어 올렸을 당시에는 월 콘도비가 100달러 조금 넘는 선으로 아주 낮습니다. 그러나 해가 지남에 따라 더 많은 관리, 보수 비용이 발생하기 마련이므로 건물이 오래될수록 콘도비가 점점 올라가게 됩니다.
2. 콘도비에 건물 유지 관리 및 수리 비용이 포함되지 않거나 그 범위가 제한되는 경우는 이야기가 좀 다릅니다. 이러한 형태의 콘도는 월 사용료에 포함된 서비스가 잔디 관리, 제설, 공용 도로 관리와 보수, 아스팔트 교체 등으로 국한됩니다. 콘도비가 150 달러 미만으로 아주 낮은 경우가 대부분이며 세월이 지나도 큰 폭으로 인상되는 일이 거의 없습니다. 이러한 유형의 콘도에서는 각 유닛 소유주가 창문, 지붕 교체 및 기타 모든 사항의 관리, 수리 여부와 그 비용을 각자 알아서 책임지게 됩니다. 주택 유지 관리 측면에서 freehold 주택을 소유한 경우와 별반 차이가 없게 되는 거지요.
두 경우 모두 본인 소유 콘도 “내부”의 모든 관리와 수리, 보수는 소유주가 알아서 책임지게 됩니다. 레노베이션, 퍼니스와 에어컨 교체 등에 드는 비용을 본인이 100% 부담합니다.
.
캐나다 내의 모든 콘도 공사(condo management company)는 관련법에 따라 해당 콘도 단지의 재무 정보와 단지 내 규칙, 기타 다양한 일반 정보가 포함된 문서를 발행합니다. 이 서류를 condo status document라고 부릅니다. 콘도를 구입하기에 앞서 반드시 이 서류를 요청해서 내용을 확인해 보시는 것이 정말 중요합니다. 가장 신경써서 읽어보실 내용이 바로 재정에 관련된 부분인데요, 해당 콘도 단지의 예비 기금(reserve fund)이 향후 몇 년간 건물의 관리와 보수에 들 예상 지출 비용을 충당하기에 충분한지 확인하시는 것이 참 중요합니다. 그러려면, 지난 몇 년간 큰 돈이 드는 업그레이드나 보수, 교체 작업은 어떤 것을 진행했는지도 당연히 함께 확인해 보아야 하겠지요?
또 condo status document에서 확인해 보셔야할 내용은 콘도 단지에 혹시 어떤 소송이나 법정 시비가 걸려있는지 여부입니다. 실제로 최근에, 품질이 낮은 발코니 유리문으로 인해 눈비가 올 때마다 물이 내부로 새어들어와서 바닥재에 큰 손상이 간 것에 대해 일부 콘도 소유주들이 단체 소송을 걸어둔 경우를 보았습니다. 이 소송에서 콘도 단지가 지게되면 손해 보상과 법정 비용은 물론 전체 콘도 단지의 발코니 유리문 교체 비용까지 부담해야 할 것이고, 그 비용은 콘도비 인상으로 고스란히 돌아올 수밖에 없겠지요.
법령에 따라 3년에 한번씩 독립 기관에서 각 콘도 단지의 예비 기금 감사(a reserve fund study, audit)를 수행하도록 되어있습니다. Condo status document를 잘 뒤져보면 감사관이 audit 결과를 요약해 놓은 부분이 있는데요, 해당 콘도 단지에서 보유하고 있는 예비 기금이 향후 몇년간 예상되는 관리, 보수 내역을 감당하기에 충분한 액수인지 여부를 설명하는 내용입니다. 예비 기금에 돈이 부족하다면 향후 몇 년간 얼마 정도를 더 증액하라, 그 정도 금액을 더 확보하려면 월 콘토비를 매년 얼마씩 인상하는 것이 좋겠다는 권고 내용도 여기에 들어갑니다. 실제로 3년만에 콘도비가 60% 인상된 단지도 최근에 하나 보았습니다. 콘도비가 높으면 콘도의 가치가 떨어지기 마련입니다. 따라서 구매를 결정하시기 전에 audit 결과를 꼭 확인해서 혹시라도 큰 폭의 콘도비 인상이 권고되어 있는지 알아보셔야 합니다.
.
고층 콘도(high rise condo) 가격은 건축 연도와 위치, 디자인과 고급 자재 사용 여부에 따라 천차만별입니다. 고층 콘도 유닛을 구매 또는 판매하고자 하신다면 먼저 그 건물에서 해당 유닛과 비슷한 매물이 언제, 얼마에 팔렸는지 확인해 보시는 것이 좋습니다. 오타와의 고층 콘도 가격은 일반적으로 평방 피트당 $700에서 $1,050 사이입니다. 지어진 지 10년이 넘지 않은 650 평방피트 정도의 침실 1개짜리 콘도가 (주차 공간 포함 여부에 상관없이) 대략 45만 달러 정도에 거래되고 있지요. 더 오래된 콘도는 가격이 낮은 대신 월 콘도비가 훨씬 더 높기 마련입니다. 현재 Bank St.과 417번 고속도로 근처에서 한창 건설 중인 중층 콘도는 $1,050/sqf 선에서 판매되고 있으며, 인근의 7년 된 콘도는 $700/sqf 선에서 거래되었습니다.
신축 콘도를 건축사(developer)로부터 직접 구입하는 경우, 온타리오주의 법령에 따라 소비자 보호 차원에서 10일간의 유예 기간(cooling off period)을 줍니다. 구매를 결정하고 10일 이내에 마음이 바뀌면 구매 계약을 취소할 수 있다는 뜻입니다. 새 콘도 건물이 하나 올라가는 데 2, 3년씩 걸리기도 하지요. 콘도 구매 계약서를 잘 읽어보시면 거의 대부분의 경우, 본인이 구매한 콘도 유닛을 건물 완공 전에 다른 사람에게 판매 또는 양도할 수 없도록 하는 조항이 들어 있습니다. 개인 재정 상황이 악화되어서, 또는 피치 못할 상황으로 콘도를 매각할 수밖에 없는 경우에도 ‘아직 완공도 안된 새 콘도 팔아요~’, 라고 홍보하거나 시장에 내놓지 못하도록 하는 조항도 있습니다. 한 번 콘도 구매 계약을 체결하고 나면 무슨 일이 벌어져도 완공 전에는 임의로 구매를 취소하거나 판매, 양도 할 수 없도록 하는 내용이 계약서에 명시되어 있다는 점을 기억하세요. 건물 완공까지 1-3년이 걸리기 마련이므로 주의하시기 바랍니다.
마지막으로 확인하실 것이 주차장입니다. 주차 공간이 아예 없는 콘도도 많지요. 건물 근처에 주차할 수 있는 곳이 없거나 주차장 요금이 매우 비쌀 수 있으므로 콘도에 전용 주차 공간이 포함되어 있는지 꼭 확인하세요. 오타와 내 고층 콘도의 경우 주차 공간 유무 여부에 따라 콘도 거래가가 5만 달러 정도 차이가 납니다. 주차 공간 포함 여부를 꼭 확인하셔야 하는 이유입니다.

글 제공: 타드 라빈 (Todd Lavigne), 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com