<타드 라빈의 주택 칼럼> 추가 이자율 인상!

7월 12일, 캐나다 중앙은행에서 또다시 금리 인상을 발표했습니다. 이자율이 4.75%에서 5%로 상승하면서 모기지 금리에도 큰 영향을 미칠 예정입니다. 변동금리 모기지를 보유하고 있거나 곧 모기지 갱신을 해야 하는 분들에게는 정말 부담스러운 소식이 아닐 수 없습니다. 모기지를 감당하지 못해서 급매물로 나오는 주택이 좀 더 늘 것으로 보이네요.
캐나다 중앙은행에서 금리를 20년 만에 최고치로 올릴수 밖에 없는 이유를 몇 가지 언급했는데요, 글로벌 인플레이션은 완화되고 에너지 가격은 하락하고 상품 가격이 일부 하락하는 등 긍정적인 소식이 있기는 하지만, 노동력 부족에 대비, 강한 수요가 서비스 부문에서 인플레이션 압력을 계속 유발하고 있다고 합니다. 캐나다 경제가 예상보다 선전하고 있지만, 이자율 누적 상승으로 인해 소비자 지출이 둔화될 것으로 예상하고 있습니다. 주택 시장은 약간의 회복세를 보였지만, 신규 건설과 매물 수가 수요에 미치지 못해서 주택이 크게 부족한 상황이며, 이는 주택 가격에 상향 압력을 가중시키고 있습니다. 많은 신규 이민자가 유입되기는 했지만 여전히 노동 시장은 수요 대비 공급이 부족한 상태이며, 이로 인해 인플레이션 압력이 가중되고 있습니다.
이번 금리 인상이 캐나다 부동산 시장에 어떤 의미를 가질까요?
주택 가격이 다시 상승세를 타면서 인플레이션에 상향 압박을 가하지 못하도록 인위적인 압력을 가하겠다는 뜻입니다. 캐나다 중앙은행이 주택 시장을 억누를 수 있는 유일한 수단이 바로 이자율 인상이지요. 수요에 비해 공급이 부족해서 주택 가격이 올라갈 수밖에 없는 상황을 타개하기 위한 정부 차원의 유일한 대책이 이자율 인상이라는 것이 참 안타깝습니다.
문제는, 이자율을 인상함으로 인해 개발업자와 건설업자들이 신규 건설을 더 미루게 된다는 사실입니다. 100% 현금을 쥐고 건축물을 지어 올리는 사람은 없습니다. 큰 돈을 빌려야 하는데 이자율이 올라가면 프로젝트 자체를 취소하거나 뒤로 미룰 수밖에 없지 않겠습니까? 주택 가격은 떨어지고 이자율은 계속 올라가는데 누가 새 집을 지어올릴 엄두를 낼 수 있을까요? 캐나다 주택 시장이 직면한 문제는 바로 주택 공급이 수요를 따라가지 못하고 있다는 사실입니다. 이자율을 인상함으로써 단기적으로 수요를 감소시킬 수는 있습니다. 그러나 신규 주택 건설량이 수요를 따라잡지 못한다면, 가까운 미래에는 이자율이 얼마나 상승하든 상관없게 될 겁니다. 사람들은 살 집이 필요하고, 이자율만으로 그 수요를 완전히 억누를 수는 없습니다.
고금리 시대에 주택 공급을 늘리려면 중앙정부, 주정부, 시 정부가 함께 협력해서 건설 업계가 신규 건설에 뛰어들 동기 부여를 해 주는데 적극적으로 개입해야 합니다. 예를 들어볼까요? 중앙정부에서는 신규 건설 인력 트레이닝에 대한 보조금을 신설하고, 건설 노동자들에게 소득세 인센티브를 제공한다면 해당 산업에 더 큰 관심이 생길 것입니다. 온타리오 주정부에서 부과하는 주택 구매세(land tranfer tax)를 신축 주택에 한해 일부 탕감해 준다면 신축 주택 구매가 확실히 늘겠지요? 그러면 더 많은 건축 업자들이 주택 건설로 돌아올 동기부여가 될 겁니다. 오타와 시에서 신규 주택 건설 건당 부과하는 개발 수수료 (development fee) 4만 달러를 면제해 준다면 건설업자들을 다시 현장으로 불러들일 인센티브가 될 수 있겠죠.
캐나다 정부는 지난 몇 년간 숙련공과 건설업자가 시장에서 빠져나가는 것을 지켜보기만 했고, 이로 인해 주택 부족 문제가 조만간 발생할 것이라는 사실도 어느 정도 알고 있었을 거라고 생각합니다. 사태가 이렇게까지 심각해 질 거라는 예상을 하지 못했던 것 뿐이겠지요. 이 문제가 현실화된 지금에도 건축 관련 분야 종사자와 건설업자에게 별다른 동기부여를 한다거나 인센티브를 제공할 생각은 하지 못하고 있구요. 금리 인상으로 주택 가격을 잠시 억눌러둘 수는 있습니다. 그러나 주택 공급을 늘리기 위해 정부 차원의 특단적 조치가 취해지지 않는다면 고금리에도 불구하고 주택 가격이 급상승하는 문제가 조만간 불거질 수밖에 없을 겁니다. 중앙은행이 고금리로 주택 가격을 잡아두는 동안 중앙정부, 주정부, 지방정부가 손잡고 특단의 실효성 있는 정책을 들여와서 주택 건설을 장려해야 부동산 시장의 불균형을 바로잡을 수 있을 것입니다.

글 제공: 타드 라빈 (Todd Lavigne), 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com
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집 구매 전에 이것만은 피하세요
1. 새 신용카드 만들지 않기: 새로운 신용 카드나 대출 신청은 신용 보고서에 하드 인쿼리(Hard Inquiry)로 기록될 수 있어 신용 점수가 일시적으로 낮아질 수 있습니다.
2. 신용 계좌 정리하지 않기: 사용하지 않는 신용 계좌를 정리하거나 무이자 잔액 이전 프로모션 오퍼를 가진 새로운 신용카드로 부채를 이전하는 것이 재정적으로 현명한 결정이라고 생각될 수 있습니다만 신용 점수를 고려한다면 좋지 않은 선택입니다. 신용카드 한도보다 높은 금액을 사용하거나 전체적인 신용 가능액 대비 높은 부채 사용은 신용 점수를 낮출 수 있습니다.
3. 문서적 증거 없이 돈을 이동하지 않기: 큰 은행 계좌 이체를 피하세. 증빙 자료가 없는 큰 은행 계좌 이체는 대출 기관에 의구심을 불러 일으킬 수 있습니다. 안정된 재정 상태를 유지하며 큰 이체를 하지 않는 것이 좋습니다. 일반적으로 최종 승인 전에 대출 기관에서는 최근 3개월치의 은행 명세서를 요구하며 자금출처에 관련된 문서화된 증거가 필요하기 때문에 가능하다면, 주택 구매 계획시 필요한 현금을 하나의 계좌로 옮겨두는 것이 좋고 그렇지 않은 경우에도 정확한 기록을 보관하고 있어야 합니다.
4. 차량 구입 등 부채 늘리지 않기: 대출 승인을 위해서는 신용 점수 외에도 부채 대 소득 비율을 따져봅니다. 더 많은 부채를 갖게 되면 허용 가능한 부채 대 소득 비율을 초과할 수 있는 위험이 있습니다.
5. 결제를 빼먹거나 연체하지 않기: 신용 점수에 큰 영향을 주는 것 중 하나가 시간에 맞게 따박따박 결제한 기록입니다. 집 구매에 정신이 팔려서 기본적인 요금 납부를 잊지 않도록 주의해야 합니다.
6. 대출 보증 하지않기: 다른 사람을 위해 대출 보증을 하는 것은 전체적인 부채와 금융 책임을 증가시켜 부채 대 소득 비율에 부정적인 영향을 주며 주택 대출 자격에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 집 구매 전에 어떤 대출에도 보증하지 않는 것이 좋습니다.
7. 가능한 직장 변경하지 않기: 일자리를 바꾸면 월급이 오르거나 미래에 더 나은 가능성을 열 수도 있습니다. 모기지 대출 기관에서는 기본적으로 대출 신청인의 고용 상황을 확인하고 소득액을 확인하기 위해 급료명세서를 요청합니다. 집을 구매하기 직전에 직장을 변경하는 것은 소득의 안정성에 대한 우려를 일으킬 수 있으며 대출 승인에 영향을 줄 수 있습니다.
8. 저축액 쓰지 않기: 집 구매에는 예상치 못한 비용이 따르는 경우가 많습니다. 계약금이나 다운페이, 클로징 비용, 기타 추가 지출을 감당하기 위해 충분한 저축액을 보유하는 것이 중요합니다. 불필요한 지출은 피하세요.
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