<타드 라빈의 주택 칼럼> 콘도를 구매하시려구요?

요즘, 차를 운전하고 가다 보면 오타와 어느 지역이건 사방에 타워 크레인이 눈에 띕니다. 타워 크레인이 서 있다면 거기에 고층 건물을 신축하고 있는 중이라는 말이죠. 죄다 고층 콘도가 들어설 예정이라고 하더군요.
고층 콘도(high rise condo)는 도시의 인구 밀집화를 보여주는 대표적인 주거 형태입니다. 작년 2월에 온타리오 주정부는 온타리오 전역의 도시에서 인구 밀집화를 의무화했습니다 (densification mandate). 지자체의 계획과 관리 하에 인구 밀집도가 높은 고층 콘도를 많이 지어 올릴 수 있도록 제도를 정비했지요. '더 많은 주택을 더 빨리 짓는 법(More homes built faster act)’이라는 신규 법안까지 들여와서, 토론토와 오타와 시에 대규모의 건설 프로젝트를 신속하게 추진시킬 수 있는 권한을 위임했습니다.
그런데 건축 허가 제도를 좀 완화한다고 고층 콘도가 몇 달 안에 후딱 들어설 수 있는 건 아닙니다. 첫 삽을 뜨기도 전에 해야 할 일이 어마어마하게 많거든요. 건물 설계와 엔지니어링 작업뿐 아니라, 환경 영향 연구, 토양 오염도 테스트, 교통 흐름 연구 등 신축 건물이 주변 환경에 미칠 영향에 대한 각종 연구 결과와 보고서를 제출해야 합니다. 고층 콘도 개발이 제안된 시점부터 실질적인 준공에 이르기까지는 제아무리 빨라도 몇 년의 시간이 걸리지요. 완공까지 불과 8~12개월 밖에 걸리지 않는 일반 주택과는 달리, 고층 콘도는 완공, 판매 시점에 부동산 시장 상황이 어떤 지에 따라 건설사가 폭망할 수도 큰 돈을 만질 수도 있는, 장기적인 안목으로 보아야 하는 건설 프로젝트입니다.
.
콘도 시장에도 주기가 있습니다: 콘도에 대한 수요가 서서히 증가함에 따라 상승세가 시작됩니다. 공급이 수요와 어느 정도 균형을 이루면서 안정된 시장 분위기 속에 서서히 가격이 상승합니다. 콘도 가치가 계속 상승함에 따라 건설 업자들이 주거용 콘도의 마진율 상승과 가치 증가에 주목하기 시작합니다. 이 단계에서 건설사들이 고층 콘도 신축에 속속 뛰어들기 시작합니다. 이때 너무 많은 건설사가 동시에 착공을 시작하게 되면 몇 년 후, 많은 신축 콘도가 거의 비슷한 시기에 완공되어 한꺼번에 시장에 풀리게 됩니다. 공사를 진행하는 사이에 부동산 시장 분위기가 완전히 달라져버릴 수도 있고요.
일단 고층 콘도 신축이 발주되고 사전 판매를 시작하고 나면 건설 프로젝트를 중단하기가 어렵습니다. 첫 삽을 떴으면 무조건 완공까지 가야하죠. 완공 시점이 콘도 시장 주기의 어느 지점에 맞물리는지, 얼마나 많은 콘도를 사전에 판매했는지에 따라 나머지 미분양 콘도의 판매가 쉬울 수도, 판매가 어려운 상황에 처할 수도 있습니다. 너무 많은 신축 콘도가 거의 동시에 시장에 풀려서 매물량이 폭증하고, 콘도 가격이 하락하고, 이로 인해 콘도를 구매하고자 하는 바이어의 수가 줄어드는 악순환이 일어날 수도 있지요. 이런 사태가 벌어져서 콘도 가격이 하락하기 시작하면 건설사들은 신규 착공을 중단하게 되고, 과잉 공급된 매물이 시장에 다 흡수될 때까지 콘도 가격은 계속 하락세를 면하지 못하게 됩니다.
고층 콘도를 특별히 선호하는 바이어들도 꽤나 많습니다. 특히 한국에서 들어오신 지 얼마 되지 않거나 토론토, 밴쿠버 같은 대도시에서 오신 분들은 기존에 살던 주택이 고층 아파트나 고층 콘도일 경우 이런 주거 형태를 선호하시는 경향이 있지요. 고층 콘도를 구매하고자 하시는 분들은 구매 시기에 각별히 신경을 쓰셔야 합니다. 콘도 물량이 공급 과잉 상태에 가까와져서 조만간 필연적으로 가격이 대폭 하락할 수밖에 없을 시기에 구매를 결정하게 될 위험이 있거든요. 이걸 콘도 시장의 롤러코스터 효과라고 불러야 할까요? 일반 주택을 구매할 때에도 이런 위험이 없는 건 아닙니다. 그러나 일반 주택은 완공까지 걸리는 시간이 고층 콘도보다 훨씬 짧고 건축 프로젝트의 연기나 취소가 훨씬 용이하므로 서로 전혀 다른 시장이라고 보아야 합니다.
.
그러면 고층 콘도 시장이 추락 직전의 롤러코스터 꼭대기에 근접한 시기를 어떻게 추측할 수 있을까요? 아주 쉽습니다. 밖에 나가서 사방을 한 번 둘러보시죠. 요즘 오타와 어디에서나 사방에 보이는 타워 크레인들이 그 좋은 예입니다. 오타와의 고층 콘도 시장 사이클은 급성장 후 붕괴 직전 주기에 근접해 있으며, 향후 1년 이내에 심각한 시장 수축과 과잉 공급, 콘도 가격 하락장을 보게 될 듯합니다.
요새 부동산 가격이 많이 떨어졌다던데, 나도 깔끔한 콘도나 하나 사서 렌트를 놓아볼까? 이런 생각 하시는 분들 많으시죠? 고층 콘도를 구매하려는 생각이 있는 바이어들께 드리는 조언입니다: 고층 콘도는 2023년 중 가격이 하락하고 2024년까지 가격 정체 상태에 머물 것으로 예상합니다. 구매를 서두르지 마시고 시장 상황을 찬찬히 살피며 때를 기다리는 지혜가 필요합니다. 반대로, 소유하고 있는 콘도를 판매하려는 분들은 당장 서둘러서 최대한 빨리 판매하시는 것이 좋겠습니다. 그러지 않으면 콘도 시장이 회복될 때까지 몇 년 동안 계속 안고 가셔야 할 수 있습니다.
417번 고속도로를 따라 운전하실 일이 있다면 시야에 보이는 타워 크레인을 한 번 헤아려 보세요. 1, 2분마다 시야에 타워 크레인이 하나씩 지나간다면 오타와의 고층 콘도 시장 사이클은 내리막길에 근접하고 있는 것이 분명합니다.
.
글 제공: 타드 라빈 (Todd Lavigne), 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com