<타드 라빈의 주택 칼럼> 신년 금리 전망

새해가 밝았습니다.
그런데 우리가 새해에 받을 복을 캐나다 중앙은행 금리가 좌지우지하는 듯합니다.
첫 집 마련의 꿈을 꾸는 많은 바이어들이 높은 이자율 때문에 모기지를 확인해 볼 엄두도 못 내고 있지요. 저의 개인적인 의견입니다만, 애초에 인플레이션에 대한 우려가 나왔을 때부터 중앙은행과 연방 정부가 함께 손을 잡고 효과적인 경제 정책을 시행했더라면 지금 상황이 좀 낫지 않았을까, 정부가 사방에 돈을 펑펑 풀 때 중앙은행은 왜 아무 소리도 못 했을까, 제때 제대로 관리했더라면 지금처럼 인플레이션이 캐나다 경제를 짓누르고 있지는 않을 텐데… 하는 아쉬움이 있습니다. 사실 지금의 부동산 시장 상황도 따지고 보면 지난 몇 년간 만성화된 높은 인플레이션 때문입니다. 인플레이션을 잡겠다고 캐나다 역사상 최단 기간에 최대 폭으로 금리를 끌어올린 거니까요. 고금리를 유지해야만 어느 정도 제어 가능하다는 그 대단한 인플레이션에 대한 책임을 모두 캐나다 정부와 중앙은행 탓으로 돌릴 수는 없겠지요. 누구를 탓하는 것보다 지금 우리를 둘러싼 상황을 냉정하게 분석하고 향후 시장 방향을 가늠해 보는 태도가 절실히 필요할 때가 아닐 수 없습니다.
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부동산 경기의 고점과 저점을 판단하는 것은 도박이나 다름없는 일이라고들 합니다. 그러나 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 여러 요소에 대해 잘 이해하고 있다면 어려운 결정을 내려야 할 시점이 왔을 때 큰 도움이 되리라고 생각합니다.
캐나다 중앙은행은 달아오르는 경제를 둔화시키고 높은 인플레이션에 대처하기 위해 2022년 3월부터 12월까지, 단 9개월 사이에 금리를 총 3.75%나 인상했습니다. 이로 인해 주택 가격도 큰 영향을 받았고 캐나다인의 주택 구매력(Home Affordability)에도 극적인 변화가 왔습니다. 주택 가격은 작년 봄부터 꾸준히 하락했지만 그렇다고 해서 내 집을 마련하기가 더 쉬워진 것은 아닙니다. 고금리 때문에 오히려 1년 전보다 주택을 구매하거나 구매한 주택을 유지하기가 더 힘들어졌지요. 변동금리로 모기지를 받으신 분들은 월 환급액이 크게 늘어났거나, 이자 지불액만 늘어나고 원금 상환율은 뚝 떨어졌습니다. 모기지 갱신을 앞둔 분들은 밤잠을 설치고 있구요. 전문가들에 따르면 역사상 캐나다인의 주택 구매력이 지금보다 낮았던 시기를 찾기 힘들다고 하네요.
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2023년으로 접어들면서 캐나다 중앙은행은 몇 가지 어려운 과제에 직면해 있습니다. 집값은 아직 캐나다 역사상 최고점에 가깝고 금리는 2007년 이후 가장 높은 상황에서 캐나다 중앙은행이 진퇴양난의 난국에 빠져 있는 형상입니다. 인플레이션을 잡아야 하는데 계속 금리를 올리자니 캐나다인의 주택 구매력이 크게 저하되고 있다는 문제를 염두에 두어야 합니다. 금리를 계속 인상한다면 가뜩이나 어려운 가계 상황을 더욱 악화시킬 수 있으니까요. 그렇다고 금리를 내리자니 부동산 시장이 들썩일 듯합니다. 금리 인상으로 경기가 급격히 냉각되면서 대부분의 투자자들이 부동산 시장에서 철수했습니다만 이 사람들이 부동산에서 영영 손을 뗀 것이 아닙니다. 집값이 더 떨어지고 금리가 내려가기 시작하는 때만 기다리고 있는 거지요.
캐나다 중앙은행에서 경기 침체에 대한 중압감을 이기지 못하고 올해 안에 금리를 낮추기 시작하는 경우를 상상해 보시죠. 분명히 부동산 동향에 영향을 주겠지요? 여기에서 우리가 유심히 고려해 봐야할 사실이 세 가지 있습니다:
이때가 오기만을 기다리고 있던 투자자들이 다시 시장에 대거 진입할 것이 자명합니다. 그러면 어떤 일이 벌어질까요? 주택 가격이 다시 오르면서 인플레이션에 상승 압력을 가할 수 있겠지요.
· 주택 공급 부족 문제가 재발할 가능성이 있습니다. 금리 인상과 부동산 시장 둔화로 많은 건설사들이 시황 호전을 기다리며 2023년으로 예정되어 있던 신규 건설 프로젝트를 연기 또는 취소했습니다. 제값을 받고 팔 수나 있을지 알 수 없는 신축 프로젝트에 막대한 현금을 쏟아부을 투자자도 없거니와, 설령 그렇게 투자를 한다고 해도 재정적인 리스크가 너무 크기 때문입니다. 즉, 2022년부터 2023년까지의 신규 주택 착공 감소로 인해 향후 1~2년 안에 주택 공급량이 다시 심각하게 부족한 사태를 겪을 수 있다는 뜻입니다.
· 마지막으로, 캐나다 정부의 주도 아래 매년 40 - 50만명씩 쏟아 들어져 올 신규 이민자들입니다. 이 모든 사람들도 당장 살 집이 필요하지요. 가뜩이나 공급이 부족한 부동산 시장에 가격 상승 압력을 가할 가능성이 높습니다. (이 중 일부는 이미 캐나다에 자리잡은 사람들일 수 있습니다. 그렇다고 해도 예전에 비해 거의 두배가 넘는 신규 이민을 받아들인다면 그 영향을 무시할 수 없겠습니다.)
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올 한 해, 캐나다 중앙 은행이 참 어려운 위치에 처해있다는 사실은 분명합니다. 금리를 더 인상하면 캐나다인들의 주택 구매력이 지금보다 더 나빠질 겁니다. 주택 가격은 계속 떨어지고, 기존의 주택 소유주 중에는 모기지를 감당하지 못하고 나가떨어지는 사람들이 늘어나겠지요. 그렇다고 금리를 낮추면 시장에 뛰어들 준비가 되어있는 투자자, 신규 주택 착공 감소로 인한 주택 부족, 대량 유입되는 신규 이민, 이 모든 현실이 당장 부동산 시장에 영향을 미치겠지요. 인플레이션에 고삐를 잡자고 고금리의 칼을 빼든 것인데 후끈 달아오를 부동산 시장이 오히려 인플레이션에 상향 압력을 가할 위험이 있습니다. 금리를 올리려고 해도 내리려고 해도 위험 요소가 사방에 깔려 있는 난국입니다.
자, 이 부분이 중요합니다:
중앙은행의 관점에서 볼 때 현재의 이자율이 캐나다 경제에 바람직한 영향을 미치고 있다면...
즉 적당히 인플레이션을 잡고, 부동산 시장도 안정선에서 붙잡아 두고, 주택 구매력도 최악의 상황으로 떨어지지는 않는 그런 선에서 적당히 경제가 유지되고 있다면 말이죠, 굳이 이자율을 더 높이거나 낮추는 위험을 감수할 필요가 없다고 보는 것이 합리적입니다. 중앙은행이 2023년에도 금리를 계속 인상할 수 있다는 신호를 보내기는 했지만 실제로 큰 폭의 인상이 더이상 가능할지는 논쟁의 여지가 있습니다. 올해 안에 20년만의 최고 금리로 상한점을 찍은 후 한동안 고금리를 유지하면서 경제와 부동산 시장에 미치는 영향을 모니터링하는 것이 이치에 맞을 것입니다. 저의 예측이 맞다면 한동안 고금리가 쭉 지속될 듯합니다. 주택을 조만간 구매하거나 판매할 계획이 있으신 분들에게 참고가 되었으면 합니다.

글 제공: 타드 라빈(Todd Lavigne), 리얼터
번역 / 편집: 김진아
toddlavigne@kw.com