올해의 마지막 컬럼입니다.
매주 따뜻한 응원과 격려를 보내주신 페친님들께 감사드려요. 그리고 컬럼에 알찬 금융 정보를 더해주신 Vee Shin 님께도 깊은 감사의 마음을 전합니다.
본 컬럼이 실리는 코리안 뉴스위크는 12월 31일과 2023년 1월 7일까지 2주간 휴간합니다. 내년 1월 14일에 좋은 내용으로 다시 인사드릴게요.
캐나다 이민 생활에 피가 되고 살이 되는 타드 라빈의 주택 컬럼, 신비의 모기지 컬럼 애독자 여러분, 모두 건강하고 행복한 연말연시 되세욤~~
‐-----‐----------------------------------------
<타드 라빈의 주택 칼럼> 2022년을 마감하며…

“최고의 시간이었고, 최악의 시간이었다.” (It was the best times, it was the worst times.)
영국의 대 문호 찰스 디킨스의 대표작, 두 도시 이야기(A Tale of Two Cities)를 시작하는 첫 문구입니다. 2022년 올 한해의 부동산 시장을 이보다 더 잘 설명해주는 문구가 있을까요?
연초에 캐나다 정부에서는 캐나다 전역에 주택 공급 부족 문제가 심각하다면서 이 문제를 해결하는데 총력을 기울이겠다는 말로 2022년도를 시작했습니다. 캐나다 역사상 가장 낮은 금리와 전례 없는 주택 수요에 대한 기대, 팬데믹 보조금으로 현금 충전된 바이어들, 이 모든 요소가 맞물려 잔뜩 부풀어오른 부동산 시장으로 새해를 맞았지요. 그러나 초봄부터 금리 인상과 함께 주택 수요가 조금씩 하락하기 시작했습니다. 정부가 경고를 내놓긴 했지만, 지난 8개월간의 말도 안 되는 이자율 상승을 예측할 수 있었던 사람은 아무도 없었지요. 연초의 부동산 고점에 주택을 구매한 많은 바이어들이 지금은 땅을 치며 후회하고 있습니다. 또, 그때 최고의 가격으로 부동산을 처분했던 운 좋은 셀러들은 내 인생에 제일 잘 한 일이라며 만족하고 있지요. 만일 그때 팔지 않고 붙들고 있었더라면… 재정 악화의 포화를 운 좋게 피했다는 사실에 안도하면서 말이죠.
.
오타와의 부동산 가치는 올해 2월에 정점을 찍은 후 지금까지 20% 정도 하락했습니다. 올해 11월의 평균 주택 판매가가 작년 11월보다 5% 낮습니다. 오타와도 비교적 큰 타격을 입긴 했지만 토론토처럼 사정이 훨씬 나쁜 곳도 있습니다. 캘거리나 서부 주요 도시는 연착륙을 한 것으로 평가됩니다만 캐나다 전역에서 부동산 경기 침체의 영향을 받지 않은 곳은 거의 없습니다. 2022년이 저물어가는 지금, 우리는 아직 이 험로에서 벗어나지 못한 것으로 보입니다. TD Economics와 같은 업계 전문가들은 캐나다 전역의 부동산 시장 상황이 더 안 좋아질 것으로 예측합니다. 최근에 TD는 향후 8, 9개월간 매달 1% 정도씩 주택 가격이 추가 하락할 것이라는 암울한 예상을 담은 보고서를 내 놓았습니다.
.
정상적인 부동산 상황이라면 겨울에 매물과 바이어의 수가 함께 줄어들면서 주택 가격이 안정될 것이라고 보는 것이 맞습니다. 그러나 시장 상황이 꼭 그렇게 흘러가지 않을 가능성이 높습니다: 조만간 모기지 갱신을 해야 하는 분들이 많지요. 훨씬 더 높은 이자율로 모기지를 갱신할지 아니면 재정적으로 감당할 수 없는 주택을 매각해 버릴지 결단을 내려야 할 시간이 다가오고 있습니다. 본인 거주용으로 구매한 주택이라면 좀 버겁더라도 집을 유지하려는 분들이 많을 겁니다. 그러나 임대용으로 구매한 투자 부동산이라면 이야기가 좀 달라지지요. 똘똘한 한 채라고 믿고 구매했던 그 집이 돈 먹는 하마가 되어버린 상황이라면… 힘들게 마련한 투자 주택을 눈물나는 헐값에 팔아버릴지, 언젠간 부동산 가치가 다시 올라갈 것이라 믿고 매월 적자를 보면서 유지할 것인지, 참 어려운 고민이 아닐 수 없습니다.
부동산 시장이 연말을 지나 내년까지 쭉, 팬데믹 기간 중 부풀려진 잉여 가치와 초과 투자액을 털어내며 하향세를 지속할 것으로 보입니다. 여기에 기존의 주택 소유자와 투자자들의 주택 매각 결정 여부가 시장의 판도에 많은 영향을 미칠 듯 합니다. 고금리를 감당하지 못하고 많은 매물이 시장에 쏟아진다면 아무래도 추가적인 부동산 폭락을 피하기가 어렵겠지요.
.
캐나다 역사상 가장 낮은 0.25%로 출발한 금리가 올 봄부터 지금까지 무려 7번에 걸쳐 총 4%나 인상되었습니다. 고삐 풀린 물가를 잡기 위해 도입한 급격한 금리 인상으로 인해 부동산 시장이 가격 조정기에 들어갔지요. 최소 2023년 중반까지는 이러한 침체기가 계속될 것으로
보는 것이 좋겠습니다. 연초만 해도 집값이 너무 많이 올라서 집을 살 수 없다는 것이 큰 고민이었는데 이제는 모기지 상환액이 너무 올라서 집을 유지할 수 있을지가 큰 걱정인 것이 현실입니다.
2022년에 부동산 어휘 사전에 추가된 단어가 몇 개 있습니다. 10월 28일자 칼럼에 설명 드린 트리거율(trigger rate), 트리거 포인트(trigger point) 기억하시지요? 매달 내는 모기지 결제액 중 단 한 푼도 원금 상환에 들어가지 않고 몽땅 이자로만 나가게 되는 시점, 즉 트리거율에 근접했다는 통보를 받은 분들이 주변에 꽤 계실 겁니다. 트리거율을 넘어 기존 결제액으로는 이자조차 충당하지 못하는 트리거 포인트에 들어선 분들은, 월 상환액을 늘리고 일시불로 일부 원금 상환을 하는 특단의 조치를 취해야 하셨을 겁니다.
.
2023년은 경기 침체로 주택 수요가 계속 약화될 것으로 보입니다. 셀러에게는 침몰하는 배에서 빠져나올 수 있을 때까지 얼마나 걸릴지가 관건이고, 바이어는 부동산 저점 근처에서 구매 시점을 잡을 수 있을 때까지 얼마나 기다려야 할지가 관건입니다. 단기적으로는 바이어들에게 주택 선택의 폭이 아주 넓어질 듯합니다. 연초만 해도 집이 부족하다고 난리였는데 연말에는 시장에 싼 집이 넘쳐나도 살 사람이 없다니 참 아이러니가 아닐 수 없네요.
경기 침체가 얼마나 오래갈지 여부에 달려있긴 하지만, 집값은 단기간에 반등할 것으로 예상합니다. 짧은 기간 안에 급격히 도입된 고금리로 인해 시장이 침체기를 겪고 있지만 장기적인 관점에서는 전망이 밝습니다. 부동산 시장이 바닥을 치기만을 기다리고 있는 바이어, 투자자들이 많습니다. 부동산 시장 위축과 경기 침체, 인플레이션으로 거의 올스톱 된 신규 주택 착공 상황도 고려하셔야 합니다. 때가 되면 시장에 뛰어들 준비가 된 누적 자본과 주택 착공 감소로 인해 2023년 연말 전에 또다시 주택 가격 상승장을 볼 수 있을 듯합니다.
글 제공: 타드 라빈 (Todd Lavigne), 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com
.
<신비의 모기지 칼럼>
많은 분들이 ‘공포스러운 기준금리 인상의 해’로 2022년을 기억하셔도 놀랍지 않을 것 같습니다. 연속적이고 대폭적인 금리 인상으로 인해 기준금리를 기반으로 하는 모든 대출 상품에 큰 영향이 있었습니다. 2022년도에 대한 금융 전문가들의 희망적인 예견과 분석이 크게 빗나가며 금융계 종사자들도 혼란스러운 한 해를 보냈습니다.
올해의 금리는 기준금리 2.45%에서 시작, 7번 연속으로 올라 총 4%가 인상되었습니다. 현재 6.45%로 지난 20년간 가장 높은 기준금리입니다. 모기지를 10만 달러로 잡고 계산하면 올 3월에 $446 내던 상환금이 12월에는 $672로 $226이나 더 오른 상황입니다.
차트를 보시죠. 2004년도부터 지금까지의 기준금리 변화를 보여줍니다. 고점과 저점에는 붉은 점을 찍었습니다. 차트 왼쪽 고점이 2007년 7월의 6.25%이고, 오른쪽 고점이 지금입니다. 2007년부터 2009년까지는 “경기침체”로 인해 금리가 급 하락한 시기입니다. 역사가 반복되는 것이라면 참고하실만 할 듯합니다.
모기지 상담사, 신비: info@veeshin.com (613) 200-9922