<타드 라빈의 주택 컬럼> 고금리 시대의 부동산 전략

지난주 7월 13일에 Bank of Canada에서 또다시 금리를 1%나 인상했습니다. 유례없는 속도로 폭주하는 인플레이션을 잡아보려고 큰 결단을 내린 듯합니다.
팬데믹으로 각국 정부가 엄청난 폭의 추가 예산 지출에 나서면서 이미 작년부터 높은 인플레이션이 예견된 바 있습니다. 캐나다만 해도 2020년 3월부터 2년 간 기존 국정운영 예산 외에 총 370 빌리언 달러, 한국 돈으로 370조원이 넘는 돈을 “추가”로 쏟아부었다고 하니 인플레이션을 막을 도리가 없겠지요. 캐나다 정부와 중앙 은행이 이런 사실을 몰랐을 리 있겠습니까? 관대한 정부 보조금과 저렴한 대출 금리를 즐기면서 우리 모두 눈 딱 감고 2년간 호시절을 보냈고, 이제 그 대가를 지불해야할 시기가 된 것뿐입니다.
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재정 정책을 결정하는 권한을 쥐고 있는 것은 중앙 정부입니다. 인플레이션을 잡겠다고 말은 하는데, 정책을 보면 인플레이션을 부채질하는 방향에서 선회할 생각이 별로 없는 듯합니다. 후한 정부 보조금과 각종 경기 부양책으로 캐나다의 재정 부채는 점점 늘어나고만 있는 실정입니다. 이런 상황에서 Bank of Canada가 드디어 결단의 칼을 빼 들었습니다. 중앙 은행에서 쓸 수 있는 가장 효과적인 인플레이션 억제 방법이 바로 금리 인상이지요. 정부에서 Bank of Canada와 보조를 맞추어 재정 지출과 정부 부채를 줄이는 방향으로 정책을 잡아주면 더 효과적일 텐데, 정부는 계속 초과 지출을 하는 상태에서 Bank of Canada 홀로 인플레이션과 싸우려니 금리를 더 강압적으로 올릴 수밖에 없는 상황입니다.
팬데믹 기간 동안 캐나다를 비롯한 세계 각국 정부가 엄청난 금액의 추가 예산을 경제에 수혈했습니다. 소비 지출을 늘리고 투자의 흐름이 막히지 않도록 2년 연속 막대한 정부 예산을 쏟아 부은 덕에 팬데믹 상황에서도 세계 경제가 그럭저럭 돌아간 것은 맞습니다. 문제는, 전 세계 경제에 투입된 이 막대한 돈이 창출한 상품과 서비스, 투자에 대한 수요가 지속 불가능하다는 데 있습니다.
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올해는 총 7번의 금리 검토/변경일이 정해져 있습니다. Bank of Canada는 이 날짜가 되면 기존 대출 금리를 그대로 유지할 것인지 또는 변경할 것인지를 결정해 발표하게 됩니다. 올해의 금리 검토 / 변경 발표일은 아래와 같습니다:
Date Target Change
Overnight Rate
March 2 0.50% 0.25%
April 13 1.00% 0.50%
June 1 1.50% 0.50%
July 13 2.50% 1.00%
September 7 To Be Decided --
October 26 To Be Decided --
December 7 To Be Decided --
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올 1월만 해도 Bank of Canada의 대출 금리는 캐나다 역사상 가장 낮은 0.25%였습니다. (2009년 4월에도 금리가 0.25%였습니다. 1991년 2월에 역사상 최고 금리인 16%를 기록한 적도 있습니다. 1990년도부터 2022년까지의 평균 금리는 5.97%입니다.) 그러다가 4월 13일, 0.5% 인상으로 금리가 1%로 오르자 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치기 시작했지요. 지난 7월 13일에는, 시장을 예의주시하던 전문가들의 예상치를 넘는 1% 금리 인상이 단행되었습니다. 연말까지 추가적인 금리 인상이 있을 것으로 예상하는 사람이 많습니다. 금리 인상이 부동산 시장에 극적인 제동을 걸고 있는 것이 명백해 보이는데요, 주택 판매 건수는 작년에 비해 무려 30 – 40%가 감소했고 전반적인 부동산 가격도 대폭 하락하는 중입니다.
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그러면 최근의 이자율 인상이 모기지와 우리 주머니에 실제로 어떤 영향을 미치는지 한 번 자세히 들여다볼까요? 상환 기간 25년의 모기지론으로 50만 달러를 대출받을 경우, 올 1월의 은행 모기지 변동금리 2.15% vs 현재 7월의 모기지 변동금리 4.70%로 잡고, 5년간의 실제 지불액과 모기지 잔액을 계산해 보았습니다. (1월과 7월의 general rate을 적용해 TD Mortgage Calculator로 계산한 결과임):
**January mortgage rate of 2.15% for a 25 year term
Monthly payment $ 2,153.62
Total payments over term $129,217.20
Interest paid $ 49,388.81
Principal paid $ 79,828.39
Balance at end of term $420,171.61
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** July 13 mortgage rate of 4.70% for a 25 year term
Monthly payment $ 2,823.23
Total payments over term $169,393.80
Interest paid $ 109,824.07
Principal paid $ 59,569.73
Balance at end of term $440,430.27

5년간 지불할 이자의 총액은 1월의 2.15% 이율일 때 $49,388.81이고, 7월의 4.70% 이율일 때 $109,824.07입니다. 모기지 이자율 인상으로 인해6만 달러 정도 이자 지불액이 늘었습니다. 5년 지불 후 모기지 잔액은 1월 이율로 42만 달러, 7월 이율로 44만 달러입니다. 월 모기지 결제액을 비교해보면, 7월 이율로는 1월에 비해 5년간 총 4만 달러를 더 지불하게 되는데 5년 후 갚아지는 돈은 오히려 2만 달러가 적습니다.
모기지에 대한 이자는 확 늘고 원금 상환액은 팍 줄었지요. 첫 집을 마련해 보려는 바이어들에게 큰 부담이 되는 소식이 아닐 수 없습니다. 그러나 나쁜 것이 있으면 좋은 것도 있기 마련입니다. 주택 가격이 빠르게 하락 중입니다. 거래가가 정점을 찍었던 올해 연초와 비교해, 연말까지 10~15% (또는 그 이상) 하락이 예상됩니다. 경기 침체에 대한 우려로 Bank of Canada에서 더 이상 과감하게 금리를 인상하지 못하고, 부동산 시장은 지금까지의 금리 인상 여파로 일시적인 침체에 빠지게 될 가능성이 높습니다. 그렇다면 첫 집을 꼭 마련하시고 싶은 바이어들에게 상황이 나쁘지만은 않습니다: 부동산 가격이 단기적으로 하락한 덕분에 주택 구매 예산에서 아낀 돈이, 금리 인상으로 늘어난 모기지 이자 지불액을 상쇄한다면 말이죠. 장기적인 투자의 관점에서도 부동산 가격이 대폭 하락하는 이 시기를 잘 활용하는 것이 좋겠습니다.

글 제공: 타드 라빈 / 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com