<타드 라빈의 주택 칼럼> Vacant Unit Tax - 공실세

캐나다에 사는 이상 세금 납부의 의무에서 벗어날 수 있는 방법은 없습니다. 요람에서 무덤까지 세금이 부과되지요. 6개월쯤 전에 소리소문 없이 오타와에 신설된 세금이 하나 있습니다. 이 세금의 징수 구조상 주택을 소유한 오타와 주민 모두가 영향을 받게 될 텐데 이런 세금이 새로 도입되었다는 것조차 아는 사람이 거의 없네요. 실제 해당 세금을 내게 될 사람은 아주 소수에 불과합니다. 그러나 오타와에 주택을 소유한 모든 사람이, 본인은 이 세금에 해당 사항 없다는 신고서를 매년 정해진 기한 안에 제출해야 합니다. 그러지 않으면 수천 달러에 이르는 세금 통지서를 받거나 신고 미비로 벌금을 내야할 판입니다. 시의 입장에서는 이런 걸 Jackpot이라고 해야 할까요?
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2022년 5월 11일, 오타와 시에서는 공실세(VUT: Vacant Unit Tax)라는 신규 세금을 통과시켰습니다. 오타와 시의 주택 공급을 늘리기 위해 신설한 세금이라고 하는데요, 1년 중 184일 이상 비어 있는 임대용 부동산이 세금 부과 대상입니다. 집주인의 주 거주지나 in-law suite(주 거주지 내에 주로 노부모를 모시기 위해 반독립 구조로 만든 주거 공간)은 과세 대상에서 제외됩니다. 만일 집주인이 본인의 주 거주지 지하실을 렌트용으로 개조한 후 이 공간이 184일 이상 비어 있었다면 과세 대상이 됩니다. 코타지의 경우, 연중 최소 100일 이상 집주인이 사용했거나 합법적으로 단기 임대를 했다는 증빙 자료를 제출할 수 있어야 합니다 (임대 기록과 소득 자료).
세액은 주택 감정가(Assessed value of the property)의 1%입니다. 임대용 타운하우스의 감정가가 60만 달러이고, 이 집이 6개월 이상 렌트되지 않고 비어 있었다면 공실세 6천 달러가 재산세(Property tax)에 추가로 부과되게 됩니다. 오타와의 모든 주택 소유자는 이제 매년 3월 16일까지, 본인 소유의 주택 전체 또는 일부가 임대용인지, 임대용이라면 지난 연도에 6개월 이상 비어 있지는 않았는지 오타와 시에 신고서를 제출해야 합니다. 기한 내에 신고서를 제출하지 않으면 다음 연도의 재산세 청구서(property tax bill)에 공실세가 “자동으로” 추가됩니다.
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2022년도 공실 신고서 제출 기한은 2023년 3월 16일까지입니다. 공실세가 적용되는 경우 2023년 6월의 2차 재산세 납부금에 반영됩니다. 오타와에 주택을 소유한 모든 사람은 그 주택이 본인 주거용이건 임대용이건, 모든 소유 주택에 대해 제출기한 내 공실 신고서를 제출해야 합니다. 신고하지 않으면 주택 당 $250의 벌금이 재산세 청구서에 추가됩니다. 재산세 청구서를 정말 꼼꼼하게 들여다보지 않는 이상, 벌금을 받았는지 여부도 잘 모를 수 있겠죠?
올해가 신규 법령 첫 시행 연도이므로, 2022년도 신고서를 내년 3월 16일까지 제출하지 않아도 실제 벌금을 물리기는 힘들 것 같습니다. 그러나 2023년 6월의 2차 재산세 납부 청구서에 공실세가 떠억 하니 추가되어 붙은 것을 보실 확률이 높습니다: 본인이 살고 있는 타운하우스에 대한 재산세가 연 $4,500이라고 하죠. 내년 3월에 이 세액의 절반인 $2,250을 지불하신 후 6월에는 나머지 $2,250만 내면 될까요? 아닙니다. 공실세로 5, 6천 달러가 추가되어 7, 8천 달러 짜리 재산세 청구서를 받게 되실 겁니다. 공실 신고서를 제출해야 하는지 몰랐다고 몇 날 며칠을 시청에 전화해서 통사정하면 시에서는, 올해는 특별히 봐 줄 테니 내년에 또 이렇게 깜빡하면 벌금 $250 내야 한다는 거 잊지 마, 라고 친절히 안내해 주겠죠. 이런 일을 미연에 방지하려면 내년 3월 16일까지 반드시 공실 신고서를 제출하시는 것이 좋겠습니다. 공실세에 대한 모든 정보는 오타와 시의 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다: Home > Living in Ottawa > Taxes > Vacant unit tax https://ottawa.ca/en/living-ottawa/taxes/vacant-unit-tax
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링크를 잘 뒤져 보시면 Detailed information 아래, Exemption에서 공실세 면제 조건을 찾아보실 수 있습니다. 184일 이상 집을 비우더라도 집주인의 주 거주지임을 증명할 수 있으면 세금을 내지 않아도 됩니다. 6개월 이상 집을 비워 둘 수밖에 없는 큰 규모의 개조 공사를 했다는 증빙 자료를 제출할 수 있으면 또 면제됩니다. 다만, 현실적으로 집을 다 갈아엎지 않는 이상 일반 주택의 레노베이션이 6개월까지 걸리는 경우는 아주 드물다는 문제가 있지요.
집 하나를 아래 위층, 또는 양 옆으로 나누어 두 개 이상의 유닛으로 임대를 하는 경우, 각 개별 유닛에 대한 신고서를 따로 제출하여야 합니다. 집주인이 본인의 주 거주지 지하실을 렌트용으로 개조했다면, 마찬가지로 본인 주거용 공간과 지하 렌트용 공간에 대한 신고서를 따로 제출해야 합니다.
그러면 공실 신고서는 매년 어디에 어떻게 제출하는 걸까요? 오타와 시의 웹사이트에 올라온 공지에는 온라인으로 신고한다는 안내 뿐, 어느 웹사이트, 어디로 들어가서 신고서를 작성하는지에 대한 정보는 아직 찾아볼 수 없습니다. 신고 내용이 사실과 다를 경우 최대 $10,000의 벌금이 부과될 수 있다는 조항 밖에 없네요.
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오타와 시의 관점에서, 점점 늘어나는 주택 수요를 채우기 위해 동원 가능한 모든 부동산이 거주 / 임대용으로 활용되기를 원한다는 것은 충분히 이해할 수 있습니다. 그러나 기존 주택 소유자에게 추가 세금을 부과하는 것보다는 신규 주택 개발을 장려하는 데 중점을 두어야 주택 부족 사태의 본질적인 해결책이 되지 않을까요?
오타와 시에서 부족하다고, 빨리 만들어 내라고 난리인 신규 주택을 하나만 지으려고 해도 투자자나 건축업자가 넘어야 할 제도적, 경제적 장벽이 하나둘이 아닙니다. 만성적인 인력 부족과 자재비 상승만이 문제가 아닙니다. 두 세대가 거주 가능한 작은 주택 하나를 지으려면 수만 달러의 허가비(permit)와 개발 비용(development fees)을 오타와 시에 지불해야 합니다. 건축 허가 신청을 넣고도 몇 개월에서 1년 가까이 기다려야 하는 경우가 허다하지요. 지어진 지 5년이 되지 않은 주택의 지하를 임대용으로 개조하려면 2만 달러 정도의 개발 비용을 지불해야 허가를 내 줍니다. 이처럼 추가 주택 공급을 틀어막고 있는 제도적 장벽이 도처에 널려 있는데, 이 중 일부만 없애 주어도 정말 많은 주택 공급이 이루어질 수 있는데 말이죠.
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오타와 시에서는 주택 공급을 늘리기 위해 공실세를 신규 도입한다고 했습니다. 그러나 이 세금은 그런 목표에 별로 도움이 되지 않을 것 같지 않군요. 오타와 주민 모두가 그 효과를 느낄 수 있을 정도로 주택 공급을 늘리고 싶다면, 신규 건축과 주택 개조를 막고 있는 제도적, 경제적 장벽을 줄임으로써 주택 공급에 투자할 수 있는 기업과 소액 투자자에게 인센티브를 제공하는 것이 우선되어야 하지 않겠습니까? 공실세(Vacant Unit Tax)는 근시안적인 패착이라고 볼 수밖에 없는 이유입니다.
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글 제공: 타드 라빈 (Todd Lavigne), 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com