<타드 라빈의 주택 칼럼> 임대용 타운하우스 구매는 아직 No

최근 몇 년 간 많은 투자자들이 타운하우스를 구매해 렌트를 놓았습니다. 주택 가격 상승과 낮은 이자율 덕분에 대부분 아주 높은 수익률을 보았지요. 그러나 지난 8개월 간 가파르게 올라간 이자율 때문에 타운하우스 임대 수익의 기대치가 완전히 뒤집혔습니다.
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캐나다 전체 모기지의 60%가량이 고정 이자율(fixed interest rate)로 승인되었다고 합니다. 이 중 상당수는 이자율 상승 전의 낮은 이율로 고정되어 있습니다. 나머지 40%는 변동금리로 승인되었는데 이렇게 모기지를 받은 분들은 이자율 상승으로 큰 경제적 타격을 받고 있습니다. 이자율이 상승해도 월 납부액은 바뀌지 않는 형태의 변동금리라도, 원금을 갚는 돈보다 이자로 나가는 돈이 더 많습니다. 투자용 주택을 구입한 경우 이것은 "투자 수익률 하락"을 의미합니다.
특히 최근에 높은 이자율로 모기지를 얻어 투자용 주택을 구매하신 분들과 조만간 모기지를 갱신해야 하는 기존 투자자분들께 큰 타격이 있을 것으로 보입니다. 투자용 주택도 여러가지가 있는데요, 한 주택에 한 가구밖에 임대하지 못하는 타운하우스를 모기지를 끼고 구매해서 임대하는 것으로는 아무런 수익을 기대하기가 어려울 정도로 현실이 가혹합니다.
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바헤븐, 오를린즈, 카나타 지역의 전형적인 타운하우스를 예로 들어 계산을 해 볼까요? (창문, 퍼니스, 에어컨, 지붕 등 굵직한 장기 비용, 주택 가격의 상승/하락, 인플레이션 등을 전혀 고려하지 않고, 오로지 투자금 자체의 회수율에 초점을 맞춘 예시임)
** 예시 1:
타운하우스 구매 가격: $550,000
다운페이먼트 (20%): $110,000
모기지 대출액: $440,000
월 임대료 수입: $2,400
모기지 납부금 (5.59%): $2,708
토지세 (property tax): $250
기타 비용(보수/유지, 수도세 등): $200
총 월 지출액: $3,158
월 적자 지출액: -$758
모기지 납부금 중 원금 상환액: $741
월 수익 결산: 매월 $17 손실
투자 수익률: -0.01%
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참담하지요? 그렇다면 (사람마다 다릅니다만) 이 정도면 괜찮다는 수익률을 뽑기 위해서는 도대체 어느 정도까지 주택 가격이 떨어져야 할까요?
** 예시 2:
타운하우스 구매 가격: $400,000
다운페이먼트 (20%): $80,000
모기지 대출액: $320,000
월 임대료 수입: $2,400
모기지 납부금 (5.59%): $1,970
토지세 (property tax): $250
기타 비용(보수/유지, 수도세 등): $200
총 월 지출액: $2,420
월 적자 지출액: $20
모기지 납부금 중 원금 상환액: $539
월 수익 결산: 매월 $519 수익
투자 수익률: 7.8%
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에이, 설마 집값이 그렇게 떨어질 리 있나?
현실적으로 봤을 때 최근에 투자용으로 타운하우스를 구입하신 분들, 또는 모기지 갱신을 목전에 둔 기존 투자자분들께는 딱 두가지 옵션밖에 없습니다: 손실을 감수하고 타운하우스를 싸게 팔아버리거나, 임대료를 화끈하게 인상하거나. 혹시, 나도 지금 타운하우스를 하나 사서 렌트를 놔 볼까 생각하는 분이 계시나요? 이런 분들은 주택 가격이 더 떨어지거나, 이자율이 낮아지거나, 렌트 시세가 많이 올라가서 투자 수익률이 높아질 때까지 꾹 참으시고, 지금 당장은 타운하우스가 아닌 다른 대안 투자를 고려하시는 것이 좋겠습니다.
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글 제공: 타드 라빈 (Todd Lavigne), 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com
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** Mortgage Moment by Vee Shin
지난 주에 연방정부의 첫 주택 구입자들을 위한 프로그램에 대해 설명 드렸습니다. 이번 주에는 온타리오 주정부에서 말하는 First Home Buyer의 정의와 Land transfer tax credit(토지 양도세 환급) 프로그램에 대해 알아보겠습니다.
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온타리오 주정부 프로그램에서 말하는 첫 주택 구매자의 요건은 다음과 같습니다:
· 구매자의 나이가 18세 이상일 것
· 구매자가 전 세계 어느 곳에서도 주택이나 주택 지분을 단 한 번도 소유한 적이 없을 것
· 구매자에게 배우자 / 사실혼 관계자(common law)가 있는 경우, 주택을 공동 명의로 구매하는지 여부에 상관없이, 배우자 또한 혼인/동거 기간 동안 전 세계 어디에서도 주택을 소유하거나 지분을 가진 적이 없을 것. 동거하지 않고 서류상으로만 배우자 또는 사실혼 관계일 경우도 마찬가지.
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연방정부 프로그램에서는 조건만 충족한다면 한 사람이 여러 번 첫 주택 구매자 자격을 얻을 수 있는데 반해, 온타리오 주정부의 First Home Buyer는 인생에 단 한 번만 자격이 주어지며 그 조건도 조금 더 까다롭습니다. 토론토 시에서 제공하는 First-time home buyer’s land transfer tax credit처럼, 지자체에서 따로 첫 주택 구매자를 위한 감세 프로그램을 제공하고 있을 수 있으니 이에 대해서는 각 시청에 문의해보시는 것도 좋겠습니다.
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* 온타리오 주정부의 First-time home buyers’ land transfer tax credit:
1. 자격조건을 갖춘 주택가격이 $368,000 이상인 경우 최대 $4,000까지 환급
2. 첫 주택 구매 당시 구매자와 배우자(사실혼 관계 포함)는 시민권 또는 영주권자여야 함
3. 클로징 날짜로부터 18개월 이내에 환금 신청을 해야함
4. 클로징 날짜로부터 9개월 이내에 해당 주택을 주 거주지로 사용해야함
5. 클로징 날짜에 변호사를 통해서 환급신청
6. 클로징후 18개월 이내에 영주권을 취득하면 환급신청 가능
7. 클로징 당시에 환급 대상이 아니었으나 클로징 날짜부터 18개월 이내에 환급을 받을 수 있는 자격이 생긴 경우: 토지 양도세 전액 납부 후 Agreement of Purchase and Sales (매매계약서), 거주 증명서(신용 카드 명세서, 신분증 등), 시민권 또는 영주권, transfer/deed (양도/증서) 등의 증빙 서류를 갖추고, Land Transfer Tax Refund Affidavit와 Land Transfer Tax Affidavit 서류 양식에 내용을 기재하여 Ontario Ministry of Finance에 직접 환급을 요청할 수 있음.
8. 부모님과 공동 명의로 첫 주택을 구매하는 사람은, 부모님이 첫 주택 구매자가 아닐 경우 50%까지만 환급 가능
모기지 상담사, 신비: info@veeshin.com (613) 200-9922