<타드 라빈의 주택 칼럼> 모기지 시장의 황색 경보

오늘 캐나다 중앙 은행의 대출금리 인상이 있었습니다. 금리가 도대체 어디까지 올라갈지 알 도리는 없습니다만, 변동금리로 모기지를 받으신 분들은 금리를 인상한다는 말이 나올 때마다 가슴이 철렁하실 겁니다. 이 분들이 지금 꼭 알아두셔야 할 용어가 하나 있습니다: “트리거 율 (Trigger rate)”이라는 말입니다. 변동금리 중에서도 variable rate으로 모기지를 받은 분들은 대출 기관에서 이에 대한 안내 편지를 받으실 수 있으니 이 칼럼을 꼭 읽어 보시기 바랍니다.
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지난 1년간 캐나다에서 대출 승인이 된 모기지의 35~45%가 변동금리(variable rate) 모기지였습니다. 변동금리 모기지에는 두 가지가 있는데요, 하나는 금리가 오르내림에 따라 월 납부액이 바뀌는 adjustable rate입니다. 모기지를 이렇게 받으신 분들은 요즘 금리가 천정부지로 오르면서 월 납부액이 점점 늘어나 가계에 타격이 왔을 수 있습니다. 그러나 최소한 원금 상환은 제대로 이루어지고 있으므로 불행 중 다행이라고 해야겠지요. 전체 모기지의 10% 정도가 바로 이 형태의 모기지라고 합니다. 트리거 율은 여기에 해당 사항 없습니다.
금리가 오르내림에 상관없이 정해진 납부액을 지불하는 변동금리를 variable rate 모기지라고 합니다. 매월 납부액이 일정 금액으로 딱 고정되어 있는 대신, 금리 변화에 따라 이자와 원금 상환액의 비율이 조정되는 모기지입니다. 예를 들어 월 납부액이 $2,000이라고 할 때, 원래는 매월 $900이 원금 상환에 들어가고 나머지 $1,100은 이자로 나가던 것이, 금리가 올라가면서 매월 $700만 원금 상환에 들어가고 나머지 $1,300은 이자로 나가도록 조정되는 형태의 모기지입니다. 바로 이런 모기지를 받으신 분들이 이번 주에 설명드릴 트리거 율에 대해 반드시 공부하셔야 할 분들입니다.
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먼저 그 뜻부터 알아볼까요? 트리거 율(Trigger rate)이란, 매월 내는 모기지 납부액 전액이 이자로 나가서 원금 상환이 전혀 이루어지지 않게 되는 시점을 말합니다. 즉 모기지 납부액은 분명 매월 $2,000씩 따박따박 내고 있는데 이 돈이 몽땅 모기지 대출에 대한 이자를 갚는데로만 들어가게 되는 시점이라는 말이지요. 변동금리로 모기지를 받은 지 1, 2년이 되어가는 분들 중 상당수가 현재 트리거 율에 근접했거나 이미 그 선을 넘어섰다고 합니다.
왜 이런 일이 벌어질까요? 지난 8개월 간 폭등한 이자율, 정상적인 경제 상황에서는 벌어지지 않을 일입니다. 짧은 기간 안에 금리가 2% 또는 그 이상 상승하면 모기지 트리거 율에 진입하게 된다고 합니다. 그런데 올해 오른 금리가 총 몇 퍼센트? 캐나다에서는 아주 오랜 기간 동안 이 용어를 쓸 일이 없었던 관계로, 모기지 브로커들 중에도 트리거 율이 뭐야? 생소하게 느끼는 사람들이 좀 있을 겁니다.
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또 하나 알아두셔야 할 용어가 있습니다. 트리거 포인트(Trigger point)라는 말인데요, 금리가 트리거 율을 초과해서 매월 지불하는 모기지 납부금으로는 대출에 대한 이자를 갚기에도 부족한 상태로 들어가는 것을 말합니다. 그 부족액은 모기지 원금에 더해져서 빚으로 쌓이게 됩니다. 분명히 매월 모기지를 따박따박 납부하고 있는데 모기지 대출액이 점점 늘어나는 상태가 되는 거지요. 무섭지요? 그런데 실제로 트리거 포인트가 발생할 확률은 매우 적습니다. 대출 기관에서 그런 사태가 벌어지기 전에 미리미리 손을 쓰기 때문입니다. 대부분은 모기지 리뉴얼을 할 때 대폭 조정에 들어가게 됩니다.
대출기관마다 트리거 포인트의 기준에 상당한 차이가 있습니다만, 일반적으로는 다음과 같습니다: 1/ 20% 이상 다운페이를 넣고 주택을 구입한 경우, 모기지의 원금과 이자를 합친 액수가 해당 주택 시장가(market value)의 80%를 넘어서게 될 때, 2/ 20% 미만의 금액을 다운페이로 넣고 주택을 구입한 경우, 모기지의 원금과 이자를 합친 액수가 원래 받았던 모기지 대출금의 105%를 넘어가게 될 때.
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모기지가 트리거 율에 가까워지면 은행이나 대출 기관에서 안내 편지가 날아옵니다. 트리거 포인트에 도달하기 전에 해결 방안을 몇 가지 제시하는 내용이지요: 1/ 늘어난 이자를 충분히 감당하고 원금도 일부 상환할 수 있도록 월 납부액을 늘리거나, 2/ lump sum payment - 한 번에 목돈을 넣어 모기지 원금과 밀린 이자액을 갚도록 하거나, 3/ 모기지 상환 연수를 늘리거나, 4/ 고정금리로 모기지를 새로 받는 옵션 등을 줍니다. 개인의 재정 상태가 정말 좋지 않으면 모기지를 파기하라는 요청을 할 수도 있습니다.
만일 트리거 율에 근접 또는 도달했다는 안내 편지를 받고도 아무 대책을 마련하지 않다가, 급기야 트리거 포인트로 상황이 악화되었다는 통보까지 받았다고 합시다. 이 경우 은행 또는 대출기관에서는 모기지 대출 고객에게 안내 전화를 세 번 하도록 되어있습니다. 그러고도 아무런 대응을 하지 않고 그대로 두면 무슨 일이 벌어질까요? 모기지가 디폴트 상태로 빠지게 되며, 모기지 전액 환납을 요청받거나 집을 날리거나 둘 중 하나로 귀결됩니다.
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금리 인상이 계속되어도 모기지 납부액이 늘어나지 않아서 다행이라고 생각하고 계시던 분들, 이번 주 컬럼을 잘 읽으셨다면 은행에서 트리거 율에 가까워졌다, 또는 트리거 포인트에 도달했다는 통지를 받아도 놀라지 않도록 미리 마음의 준비를 해 두실 수 있을 겁니다. 매월 모기지 납부액이 어떻게 정산되고 있는지 온라인으로 모기지 계좌에 들어가서 미리 확인해 보시기 바랍니다. 저도 이런 말씀을 드리는 것이 상당히 괴롭습니다만, 해당 변동금리로 모기지 대출을 많이 받으셨던 분들 중 일부는, 조만간 월 모기지 납부액 증가와 인플레이션의 이중고를 떠안는 어려운 시간을 감내하셔야 할 수도 있겠습니다.
각 은행과 대출기관에는 트리거 율을 결정하는 자체 기준이 있는데, 최근에 모기지를 받으셨다면 계약서에 명시되어 있으니 확인해 보시는 것이 좋겠습니다. 계약서에 이 내용이 나오지 않는다면 대출기관이나 모기지 브로커에게 직접 문의하시면 됩니다. 연말에 발송되는 모기지 정산서(annual statement)도 꼭 확인해 보시기 바랍니다. 고정금리로 모기지를 받으셨더라도 곧 모기지 갱신이 필요하다면 이에 대한 준비를 단단히 해 두시는 것이 좋겠습니다.
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글 제공: 타드 라빈 (Todd Lavigne), 리얼터
내용 감수: 신비, Vee Shin 모기지 상담사
번역 / 편집: 김진아