<타드 라빈의 주택 컬럼> 좋은 컨트랙터 구하기

혹시 아직 공사일 하시나요? 레노베이션을 하려고 하는데 아는 컨트랙터 있으면 소개를 좀 받을 수 있을까요? 제가 부동산 일을 하기 전에 하우스 플립도 하고 컨트랙터로도 일했다는 걸 아는 분들이 종종 연락을 해 오시곤 합니다. 오죽 사람 구하기가 힘드셨으면 저한테 연락하셨을까요? 이자리를 빌어 말씀드리자면 저는 더 이상 공사일을 하지 않고 리얼터 일만 합니다. 죄송합니다.
좋은 컨트랙터는 어떻게 구해야 할까요? 슬프게도 오타와는 믿을 수 있는 컨트랙터, 솜씨 좋은 숙련공의 불모지입니다. 레노베이션을 믿고 맡길 수 있는 업체나 인력을 찾기가 참 힘들죠. 절망하실 필요까지는 없구요, 분명히 실력 좋은 사람들이 있을텐데 일을 엉망으로 하는 사람들이 워낙 많을 뿐입니다.
좋은 컨트랙터를 구하기가 힘들다 보니 핸디맨을 고용하시는 분이 많은데요, 컨트랙터와 핸디맨은 아주 큰 차이가 있습니다. 핸디맨은 건축에 대한 아주 기초적인 지식과 손재주는 있을지 몰라도, 주택 내부에 설치되는 구조물의 설계나 전체적인 구조에 대한 지식이 부족한 경우가 많습니다. 그런 지식이 있었다면 라이센스를 받고 컨트랙터나 전문 트레이드로 일을 하고 계시겠죠. 수도꼭지나 문손잡이 등을 교체해 주는 일 이상의, 새로운 구조물을 설치하고 교체하는 일을 핸디맨에게 맡기는 것은 좋은 생각이 아닙니다. 특히 배수, 전선, 부엌, 화장실 등을 새로 배치하거나 레노베이션하는 일에는 절대 핸디맨을 쓰지 마세요. 반드시 제대로 된 라이센스와 경험을 갖춘 분을 고용하셔야 합니다. 핸디맨을 고용해서 샤워부스를 새로 해 넣었는데 타일 뒤에 방수막을 넣지 않아서 벽 뒤의 나무틀이 다 썩고 곰팡이가 올라오거나, 타일을 깔면서 타일 밑에 완충제를 깔지 않아서 새 타일에 금이 가고 깨지거나, 플러밍의 공기 배관을 막아버려서 새 싱크에 물이 내려가지 않거나, 전기가 흐르는 전선을 벽 뒤에 그대로 방치한다거나, 핸디맨이 능력 밖의 일을 맡아서 큰 사고를 쳐 놓은 경우를 너무 많이 봅니다. 이런 경우에는 몽땅 다 들어내고 처음부터 다시 일을 하는 수밖에 없습니다.
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컨트랙터는 두 종류가 있는데요, 첫번째는 일의 시작부터 끝까지 모든 과정을 본인이 직접 시공하는 경우입니다. 보조직원을 두고 모든 작업을 상세히 지시하고 점검하면서 일을 진행시키지요. 공사의 각 과정에 대한 상세한 지식과 경험을 갖추고 있어야 가능한 일인데 현실적으로 이런 분을 찾기가 쉽지 않습니다. 이 정도의 능력이 있는 컨트랙터나 숙련공은 죄다 건축 노동조합에서 일을 합니다. 페이와 각종 혜택이 고위 공무원 부럽지 않게 잘 나오거든요. 노동조합에 들어가지 못한 컨트랙터는 큰 건축회사에서 일을 합니다. 큰 건축회사에도 들어가지 못한 분들이 하는 일이 바로 홈 레노베이션입니다. 서글픈 현실이죠. 레노베이션 시공사의 오너가 전문적인 지식과 경험을 갖추고 있어도 그 밑에서 직접 작업을 수행하는 직원들은 숙련도나 지식 수준 미달인 경우가 많습니다.
두번째는 하청을 주고 일하는 컨트랙터입니다. 본인도 여기저기 직접 일을 하기는 하지만 골조를 짜 넣거나(framing), 타일, 플러밍, 부엌 설치 등을 각 분야의 숙련공이나 하청 업체에 맡겨가면서 일을 진행합니다. 첫번째 경우와 비교해서 더 전문적인 것처럼 들리지만 이 방식이 더 낫다고 말할 수는 없습니다. 컨트랙터와 일을 함께 해 본 적이 있는 사람이 와서 공사를 하는 것이라면 별 문제가 없겠지만, 하청업체의 일정에 따라 일면식 없는 신참이 와서 날림공사를 할 수도 있거든요. 컨트랙터가 본인이 하청을 준 분야에 대해 해박한 지식을 갖추고 있어야 하청업체에서 일을 제대로 하지 않을 때 즉시 문제를 제기하고 바로잡을 수 있겠지요.
어떤 식으로 일을 진행하건 가장 중요한 뽀인트는, 컨트랙터가 레노베이션의 전체적인 흐름과 각 공사 분야에 대해 상세하고 전문적인 지식과 경험을 갖추고 있어야 한다는 점입니다. 그래야 각 분야의 시공이 제대로 이루어지고 있는지, 다음 단계로 일이 순조롭게 넘어갈 수 있도록 전단계의 일이 잘 마무리되었는지 꼼꼼히 점검하고 일을 진행해 나갈 수 있습니다.
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좋은 컨트랙터를 찾는 것이 힘들다면 레노베이션 전문 회사를 고용하는 방법은? 큰 레노베이션 회사들은 고객을 상담하고 프로젝트를 따 오는 전문 세일즈팀이 있습니다. 다양한 레노베이션 프로젝트를 일단 수주부터 하고 보자는 식으로 마구잡이로 받다 보니 다양한 분야의 전문공이 항상 많이 필요하죠. 문제는 일 잘하는 숙련공이 워낙 부족해서 실력과 상관없이 시간 있는 사람이면 아무나 투입해서 프로젝트를 진행한다는 것입니다. 제가 아직 공사일을 하고 있을 때만 해도 무슨무슨 레노베이션 회사인데 우리와 함께 일하지 않겠냐는 전화를 꽤나 많이 받았습니다. 제 전문 분야나 자격증, 경력을 물어보지도 않고 실력과 상관없이 시간만 낼 수 있으면 언제든 일을 주겠다고 하더군요. 지금도 사정이 별반 다르지 않은 것으로 알고 있습니다.
제 친구는 오타와에서 나름 일 잘한다고 소문난 회사를 고용했다가 혼쭐이 났습니다. 집 뒤쪽을 확장해서 공간을 넓히는 공사였는데 두세 달 걸린다던 공사가 1년 이상 지체되고 처음 받았던 예산보다 훨씬 많은 돈을 더 지불해야 했지요. 구글 리뷰를 확인한 후 회사를 고용해도 별 소용이 없습니다. 제가 아는 분은 큰 레노 회사와 좋지 않은 경험을 한 후, 혹시라도 구글 리뷰에 부정적인 코멘트를 올리면 손해배상 청구 소송을 걸테니 생각하지도 말라는 협박을 받았다고 하더군요. 돈을 받고 좋은 코멘트를 올려주는 가짜 리뷰도 넘쳐납니다. 오타와 레노베이션 시장의 처참한 현실입니다.
그럼 도대체 어쩌라는 말이냐구요? 가장 안전한 방법은 아마도 소개를 통한 것이 아닐까 합니다. 직접 공사를 받아 보신, 믿을 수 있는 분의 소개를 통해서 컨트랙터를 고용하는 거죠.
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좋은 컨트랙터인지 아닌지 간접적으로 알아볼 수 있는 방법이 하나 있습니다: 이 사람이 공사 허가서(building permit, 이하 퍼밋)를 받아오는지 여부를 보시는 겁니다. 벽을 쳐 내거나 새로 벽을 세우거나, 방을 없애거나 새로 만드는 공사에는 시에서 발급하는 퍼밋이 “반드시” 필요합니다. 이것 없이 공사를 진행하면 불법 개조입니다. 전기 배선은 ESA (Electricity Safety Authority)에서 허가서를 발급합니다. 싱크나 변기의 위치를 바꾸는 등의 큰 수도관 공사에도 반드시 플러밍 라이센스를 갖춘 업체를 고용해서 하수관 공사 허가서(plumbing permit)를 받으셔야 합니다. (플러밍 퍼밋은 전체 공사 퍼밋에 포함되어 있는 경우가 많습니다)
퍼밋은 컨트랙터가 시청에서 받아옵니다. 집주인이 직접 받을 수도 있지만 컨트랙터를 통하는 것이 더 싸고 일이 수월합니다. 좋은 컨트랙터는 필요한 퍼밋을 받는데 주저함이 없습니다. 만일 고용하시고자 하는 컨트랙터가, 자신이 플러밍과 전기 배선을 포함한 모든 일을 혼자 다 할 수 있으며, 퍼밋을 받는 것은 돈도 비싸고 시간도 오래 걸리니 필요 없다고 말하면 그 사람과 일하지 마세요. 퍼밋을 받고 공사를 시작하면 각 단계마다 시에서 감사원이 나와서 일이 건축법에 맞게 제대로 되었는지 확인을 합니다. 공사 규정에 맞지 않는 부분이 있으면 다 고쳐서 다시 감사를 받아야 그 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다. 실력 안되는 사람은 퍼밋 신청할 용기가 나지 않겠죠.
공사의 규모에 따라 다르지만 일반적인 홈 레노베이션은 퍼밋을 받는데 $100 - $150밖에 들지 않습니다. 퍼밋을 받기 위한 서류작업에는 설계도 등이 들어가야 하므로 돈이 좀 들 수 있으나 망설이지 마시기 바랍니다. 퍼밋을 받고 일을 진행해도 이런저런 실수를 해 놓는 업체가 많은데, 이것조차 없으면 무슨 문제가 생길지 알 수 없습니다. 날림공사로 피해를 보는 사람이 없도록 집주인을 보호하기 위해 만들어진 제도가 퍼밋이므로 적극 활용하시기 바랍니다. 다만 요즘 허가 받는데 시간이 많이 걸리므로 두 달 정도 예상하시고 미리미리 계획을 짜 두시는 것이 좋겠습니다.
글 제공: 타드 라빈 / 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com