<타드 라빈의 주택 컬럼> 컨트랙터와 일하기
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Holmes on Homes, Disaster DIY 등의 TV 쇼를 보신 적이 있나요? 돈은 돈 대로 날리고 집도 망쳐버린 레노베이션 폭망 스토리를 다루는 프로입니다. 그 집주인들은 그런 일이 생길 거라고 상상이나 했겠습니까? 잘 모르면 누구에게나 생길 수 있는 일이죠. 이번 주는 컨트랙터와 일하면서 생길 수 있는 머리 아픈 문제들을 미연에 방지하고 위험을 최소화할 수 있는 방법에 대해 설명 드리려고 합니다. 정직하고 성실한 컨트랙터를 고용해도 일이 꼬일 수 있고, 집주인이나 컨트랙터 모두 고생은 고생대로 하고 맘도 상하는 경우가 생길 수도 있습니다. 자, 컨트랙터와 원만한 관계를 유지하면서 제대로 일이 잘 돌아가도록 도와줄 Dos and don’ts 리스트입니다:
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1. 컨트랙터의 책임 보험 (Liability insurance) 유무를 확인하세요. 보험 없는 컨트랙터와는 일하지 마십시오. 공사 중에 컨트랙터가 큰 사고를 내고 날라버리면 그 뒷감당은 누가 하나요? 실수로 수도관을 건드려서 큰 누수 피해가 났는데 컨트랙터가 돈도 없고 저당 잡힐 자산도 없고 보험마저 없이 연락을 끊어버리면 그 피해는 고스란히 집주인이 떠 안게 됩니다. 주택 보험에서도 이런 경우는 피해 보상을 잘 해 주지 않습니다. 돈도 돈이지만 그 맘고생을 누가 알아주기나 하겠습니까? 시공 회사들은 아무런 자산 없이 빈껍질로 운영되는 경우가 많습니다. 막대한 피해 보상이 필요할 경우 손쉽게 파산처리를 해 버리고 다른 이름으로 계속 사업을 운영하죠. 보험이 없다면 손해 배상을 받기가 거의 불가능하다고 보시면 됩니다. 컨트랙터나 레노베이션 회사와 일하시기 전에 반드시 보험 사본을 요청하신 후 계약하시는 것이 좋습니다.
2. 컨트랙터에게 공사 허가서(building permit. 이하 퍼밋)가 필요한지 물어보세요. 여기에 대해서는 지난 주에 상세하게 설명해 드린 바 있습니다. 컨트랙터는 퍼밋이 필요없다고 하는데, 그 말이 진짜인지 잘 모르겠으면 직접 시청에 전화해서 확인해 보실 수 있습니다. (613) 580-2400 ext. 29312로 전화해서 building permit office와 연결해 달라고 하신 후, 공사 내역을 설명하고 퍼밋 필요 여부를 물어보시면 됩니다. 퍼밋을 받아두면 공사 단계별로 시 감사원이 나와서 건축법에 맞게 잘 진행되었는지 확인해 줍니다. 모든 작업이 완벽하게 잘 마무리 되었는지까지 발벗고 나서서 확인해 주지는 않습니다만, 문제가 생길 수 있는 큰 실수를 잡아주는 역할 정도는 기대할 수 있습니다. 필요하다면 망설이지 말고 꼭 퍼밋을 받으신 후 공사를 진행하시기 바랍니다.
3. 컨트랙터에 대한 조사를 해 보세요: 예전 고객들의 연락처를 요청하고 직접 연락해서 그 사람이 일을 잘 했는지 물어보세요. 아는 분을 통해서 소개를 받은 경우라면 아무래도 일이 수월하겠지요.
4. 반드시 견적서(quote)를 서류로 만들어 확정하고 시작하세요. 대강 얼마쯤 돈이 들 것이라는 말만 가지고 일을 시작하시면 안됩니다. 모든 일이 항상 짜 놓은 계획과 예산대로 돌아가지는 않지만 견적서가 기준이 될 수 있습니다. 일은 참 잘하는데 서류 작업에 서투른 컨트랙터도 있으니까 견적서를 함께 들여다보면서 준비하시는 것도 좋은 방법입니다. 견적서에 포함되어야 할 내용은 다음과 같습니다: 상세한 공사 내역, 시간당 임금, 지불 날짜와 방법, 공사 시작 날짜와 마치는 날짜 등. 상세하게 잘 만들어진 견적서가 있으면 불필요한 오해를 줄이고 공사 중에 벌어질 수 있는 많은 문제를 미연에 방지할 수 있습니다.
5. 견적서를 여러 업체에서 받아보세요. 똑같은 공사 내역을 두고 전체 금액에 상당한 차이가 날 수 있습니다. 가장 싼 견적이 최고의 견적이 아니라는 점을 염두에 두고 검토하세요. 싼 게 비지떡일 수 있습니다. 상세 공사 내역과 각 내역의 가격을 자세히 들여다보면서 믿을 수 있는 업체를 신중하게 고르세요. 가령 계단의 카펫을 걷어내고 원목을 까는 공사를 다른 업체는 $4,800 ~ $5,000으로 책정했는데 한 업체만 $3,000으로 적어 두었다면 그 업체의 견적서에 대한 신용도가 떨어지겠지요.
6. 견적서에 동의를 하고 나면 계약서를 주고받으실 차례입니다. 이메일이나 메시지로 이렇게 저렇게 일을 하자라고 소통하는 것으로는 부족합니다. 반드시 정식 계약서가 필요합니다. 계약서는 컨트랙터가 준비합니다. 과다한 비용을 청구 한다거나, 일을 다 마무리하지 않고 날라 버린다거나, 일을 망쳐 놓은 경우에 집주인의 권리를 보호해줄 수 있는 조항이 포함되어 있는지 꼭 확인해 보세요. 계약서의 내용이 부실한 경우에는, 만일 이러저러한 일이 벌어지면 누가 어떻게 책임을 지게 되는지 컨트랙터에게 물어보시고 부족한 내용을 계약서에 추가해 달라고 요청하셔야 합니다. 견적서를 좀 더 상세하게 적어 놓은 것으로 계약서를 마무리하는 경우도 종종 있습니다만, 집주인과 컨트랙터의 책임 및 그 범위를 명시해서 불필요한 오해가 생기지 않도록 하는 것이 더 좋겠죠. 계약서는 법적 구속력이 있는 서류이므로 시간이 좀 들더라도 꼼꼼하게 검토한 후 서명하시기 바랍니다.
7. 계약서에 명시된 공사 내역 외에 추가적인 작업이나 계획 변경이 필요한 경우 문서로 기록을 남기셔야 합니다. 작업의 범위와 그 비용, 작업 시작일과 완료 날짜가 어떻게 달라졌는지 적어서 다시 양측이 서명을 하고 기록으로 보관하세요. 이런 서류를 change order이라고 합니다. 나중에 돈계산이나 작업 종료 시기 등이 맞지 않아서 문제가 생겼을 때 유용하게 쓰일 수 있으니 최대한 상세하게 작성하시는 것이 좋습니다.
8. 지불 일정(payment schedule)을 전략적으로 잘 조정하세요. 컨트랙터가 진행하는 작업에 대한 통제권이 달려있는 문제입니다. 대부분의 컨트랙터는 계약서에 서명을 하고나서 보증금(deposit)을 요구합니다. 공사 하고싶다고 말만 해 놓고 자꾸 말을 바꾸는 집주인들도 있어서 그렇습니다. 보증금은 전체 공사 예산의 10%를 넘지 않도록 하세요. 컨트랙터가 공사 자재를 구매하고 어느정도 일이 진척된 것이 보이는 시점에, 적당한 금액을 여러 번에 나누어 결제하는 방식을 추천합니다. 예를 들어, 계약서 서명과 함께 10% 보증금 지불, 공사 자재가 현장에 배달된 후 25% 지불, 전체 공사의 50%가 진행되었을 때 25% 지불, 이런 식으로 진행하시는 거죠. 또는 매주 결제를 하시는 방식도 있습니다. 컨트랙터가 한 주간 진행된 공사 내역에 대해 인보이스를 제출하면(자재비 + 인건비) 공사 진행 상황과 비교해 가면서 결제하시는 겁니다. 모든 공사가 완벽하게 마무리되기 전까지는 절대로 전액 결제를 하시면 안됩니다. 결제와 함께 남은 일을 내팽개치고 사라져버리는 컨트랙터가 아주 많습니다. 컨트랙터가 아무리 간곡하게 부탁해도 얼굴에 철판 까시고 계약서를 들이밀면서 마무리까지 끝나야 남은 돈을 결제할 수 있다고 분명히 말하셔야 합니다.
9. 타일이나 기타 마감재를 집주인이 직접 고르시는 경우, 컨트랙터가 요청한 날짜에 딱 맞게 자재가 현장에 준비될 수 있도록 잘 조율하셔야 합니다. 타일공을 다 불러 놨는데 작업 당일까지 타일이 도착하지 않으면 불러 둔 일꾼들의 일당은 그대로 나가야 합니다. 그 손실은 집주인이 감당하셔야 하겠죠. 게다가 다른 날짜로 타일 작업 일정을 조정하려면 업체에 따라 몇 주를 기다려야할 수도 있습니다. 그러면 전체 공사 일정도 그만큼 늦어지게 되지요.
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조만간 집을 사거나 팔기 위해 레노베이션을 계획하고 계시다면 리얼터와 공사에 대한 상담을 해 보는 것도 좋은 생각입니다. 리얼터가 예전에 함께 일해본 좋은 컨트랙터를 추천해 줄 수도 있고, 레노베이션의 규모와 방식에 대해 꼭 필요한 조언을 해 드릴수도 있으니까요.
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글 제공: 타드 라빈 / 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com