<타드 라빈의 주택 컬럼> 투자용 부동산 – 임대 주택

한동안 오타와의 부동산 투자 열기가 한국 뺨치게 뜨거웠죠? 특히 임대용 주택 또는 임대용으로 개조가 가능한 주택은 매물이 나오는 족족 투자자들이 눈에 불을 켜고 달려들어 낚아 채 가버렸습니다. 투자에 대한 수익률을 높이기 위해 집 하나를 아래 위층, 또는 절반으로 나누어 두 가구에 세를 놓을 수 있도록 개조하거나, 주인이 위층에 살면서 지하를 임대할 수 있도록 개조한 주택도 많습니다.
겉으로는 똑같아 보이는 집이지만, 임대용으로 개조가 된 집은 일반 주택보다 훨씬 높은 가격에 거래됩니다. 일반 주택은 주변의 비슷한 매물이 지난 1, 2년간 얼마에 팔렸는지 시장가를 반영해서 가격이 결정되지요. 임대용 주택의 가격 책정 기준은 조금 다릅니다. 임대 수입에서 각종 경비를 제한 후 남는 순수익(net return)을 고려해서 책정됩니다. 이런 이유로 임대용 주택의 매물 정보에는 임대료 수입 총액, 세금, 보험료, 수도세, 기타 관리비 총액, 그리고 임대 수입에서 지출을 뺀 수익(Cash Flow) 등의 자료가 자세하게 나옵니다. 수익률이 높다면 매물의 가격도 당연히 높아지지요.
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팬데믹 기간 동안의 투자용 부동산 시장 상황을 좀 돌아볼까요?
바닥을 기는 이자율과 곧 닥쳐올 인플레이션 앞에, 여윳돈 있는 사람은 죄다 인플레이션 방어 자산을 구매하려고 부동산 시장에 몰려들었습니다. 투자용 부동산을 구매하려는 바이어는 넘쳐나는데 매물이 씨가 말랐고, 띄엄띄엄 나오는 매물들은 너무 비싼 가격에 거래되었지요. 그러다 보니 모기지와 이자를 내고 나면 임대 수입으로 올리는 실소득이 거의 없다시피 한 경우도 상당히 많았습니다. 사실 팬데믹 전에도 오타와 지역에서 단일 가구에 임대하는 타운하우스나 콘도의 경우, 임대 수입에서 세금과 이런저런 경비를 제하고 나면 투자 대비 수익률이 평균 4.2%에 불과했다고 합니다. 이 코딱지만 한 수익률에서 모기지를 내고, 세입자를 찾는 동안 공실로 남아있던 기간의 손해까지 커버해야 하죠. 투자치고는 참 팍팍하죠?
그런데요, 적기에 임대 주택을 구입한 투자자들은 지난 몇 년간 껑충 뛰어오른 주택 가격 덕분에 놀라운 투자 수익을 보았습니다. 여기서 말하는 수익은 실제 수중에 들어온 현금을 말하는 것이 아닙니다. 집값 상승으로 인한 자산 가치의 상승으로 얻은 수익이지요. 지난 2년간 오타와의 집값이 평균 50% 이상 뛰었지요? 자산 가치가 는 것을 포함해서 임대 주택의 수익률을 계산하면 연 30%가 넘는 엄청난 투자 수익을 얻었다고 합니다. 그러나 자산 가치 상승을 빼고 계산하면 연 수익률이 4%도 안 되는 집이 대부분이었다고 하네요.
실제 수중에 들어오는 현금 수익을 거의 기대할 수 없는 상황에서도 많은 사람들이 부동산 투자에 뛰어든 이유는, 1. 인플레이션으로 집값이 올라갈 것이 빤히 보이는 상황에서 부동산에 투자하면 단기적으로 큰 이득을 볼 수 있는 기회라는 판단을 한 사람이 많았고, 2. 사상 최저의 금리로 돈을 빌릴 수 있었으므로 이자에 대한 부담이 적었습니다. 3. 임대료 수입에서 각종 경비를 빼고 나면 수중에 남는 현금 소득이 많지는 않지만 최소한 적자는 아니라는 계산이 나옵니다. 바로 이런 이유로 많은 돈이 부동산 투자에 몰렸지요. 그렇다면 금리가 큰 폭으로 상승하고 있는 지금, 임대 주택 시장에 과연 어떤 일이 벌어질까요?
앞서 말씀드린 대로 임대용 부동산의 가치는 수익률을 기반으로 책정됩니다. 금리 상승으로 이자에 대한 부담이 높아지면서 투자용 주택 가격에 부정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 1.75% 정도로 모기지 이자율을 고정해 두고 임대 주택을 구입했다면 매월 모기지와 이자를 지불하고도 약간의 현금 수익을 기대할 수 있겠지요. 그러나 지금처럼 모기지 이자율이 4%로 뛰어오른다면 수익은커녕 매달 적자가 날 수도 있습니다.
팬데믹 기간에는 비싼 돈을 주고 부동산을 구입해도 이자율이 낮아서 적자까지는 나지 않았고, 또 집값이 워낙 빠르게 뛰어올라서 손해본다는 생각은 들지 않았겠지요. 그러나 시장 분위기가 급격히 바뀌면서 부동산 가격이 뚝뚝 떨어지고 있습니다. 집값이라는 것이 언젠가는 다시 조금씩 올라가기 마련이겠지만, 지금 당장은 집값 상승세에 기대어 자산을 불린다는 생각을 하기 어렵습니다. 이자율이 2% 내외일 때에도 임대료에서 얻는 수익률은 평균 4.2% 밖에 되지 않았다는 사실과, 당분간 집값 상승으로 오는 자산 상승을 기대할 수 없다는 점을 고려해 볼 때, 투자용 부동산 시장은 가격 하락세를 면하기 힘들 듯합니다.
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지난 겨울, 오타와의 부동산 가격이 고공행진을 계속하고 있을 때 비싼 돈을 주고 임대용 주택을 구매했던 투자자가 꽤 있습니다. 낮은 고정금리로 모기지를 받아 두지 않은 이상 지금쯤 후회의 눈물을 뚝뚝 흘리고 있겠지요. 인플레이션으로 유지 비용도 올라가서 그나마 조금씩 들어오던 현금 수익도 확 줄었을 것이고, 렌트비를 획기적으로 올리지 않는 이상 매달 적자가 날 수도 있을 겁니다. 투자자들은 임대 수입과 자산 가치 상승 둘 다를 보고 투자를 결정합니다. 장기 고정 금리가 4%를 웃도는 현실 앞에서, 수익을 내기 힘든 투자용 주택은 그 가치가 뚝 떨어질 수밖에 없지 않겠습니까?
그.러.나… 이러한 시장의 현실이 투자자들에게 오히려 기회일수도 있습니다.
인플레이션이 계속되면 여러가지 이유로 집값은 다시 오름세를 탈 수밖에 없습니다. 금리가 올라가면서 뚝 떨어진 투자 수익률을 만회하려면 렌트비도 올라갈 수밖에 없습니다. 지금처럼 부동산 가격이 뚝뚝 떨어질 때 좋은 투자 매물을 하나 사 둔다면 장기적인 안목에서 우리 모두가 원하는 그 똘똘한 한 채를 마련하는 기회가 될 수 있습니다.

글 제공: 타드 라빈 / 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com