<타드 라빈의 주택칼럼> 좋은 리얼터 고르기

오타와에 리얼터 참 많죠? 오타와 부동산 협회에 등록된 리얼터가 3,800명이라고 합니다. 이 많은 사람들 중에서 과연 어떤 기준으로 리얼터를 골라야 할까요? 사람 좋아 보이고 말도 잘 통해서, 친구 추천, 이런 것도 참 중요합니다. 그러나 리얼터도 직종으로 따지자면 서비스업입니다. 서비스의 품질을 보고 고르셔야죠. 이번 주에는 주택이나 투자 부동산을 구입하려는 “바이어”가 리얼터를 고용하는 경우에 꼭 확인하셔야 할 점에 대해 알아볼까요?
.
1. 추천: 리얼터를 추천 받으실 때에는 실제로 그 리얼터와 집을 사거나 팔아본 분의 이야기를 들어보세요. 리얼터가 시세나 시장 상황에 대해 정확한 정보를 가지고 있는지, 본인의 커미션보다 바이어나 셀러의 이익을 위해 최선을 다하는지, 일하는 방식이 깔끔한지, 직접 함께 일하면서 경험해 본 분에게 물어보시는 겁니다.
2. 계약서 서명 시점: 리얼터와의 계약은, 두세명이 한 팀을 이루어 함께 일하는 경우를 제외하고 딱 한 명과만 하실 수 있습니다. 한 번에 여러 리얼터와 계약을 해서 누가누가 잘하나 지켜볼 수가 없지요. 따라서 선택에 신중을 기하셔야 합니다. 첫 미팅에서 말이 좀 통하자마자 계약서부터 들이미는 리얼터와는 일하지 마세요. 최소한 집 하나라도 같이 보면서, 그 주택과 주변 시세, 판매 추세, 지역적 특성에 대해 어떤 말을 하는지 잘 들어보세요. 그런 다음 계약서 서명 여부를 결정하시면 됩니다. 차를 사기 전에 시승을 해 보는 것과 똑같은 컨셉입니다.
3. 계약 기간: 리얼터가 계약 기간을 6개월, 1년씩 요구하면서, 다들 이렇게 해요, 라고 말한다면 잠시 홀드 하십시오. 온타리오 부동산 협회는 약정 기간이 6개월 이상인 경우 추가로 서명을 한 번 더 요구합니다. 그만큼 신중해야 한다는 뜻이겠죠? 주택구매에 걸리는 시간은 두세 달이면 충분합니다. 계약서가 만기되었다면 갱신을 하면 됩니다. 계약 기간이 3개월 이상인 계약서는 거절하세요. 이런 계약은 바이어가 리얼터에게 불만이 있어도 사람을 바꿀 수 없도록 묶어 두려는 의도가 다분하다고 생각하시는 편이 안전합니다.
계약 기간 중 리얼터를 바꾸고 싶으면 계약서 파기를 요청하실 수 있습니다. 기존 리얼터가 그렇게 해 주지 않는 경우도 있지요. 기존 계약서가 파기 또는 만기되지 않은 상태에서 자의로 다른 리얼터와 계약하고 주택을 구매하면, 기존 리얼터가 주택 구매에 따른 커미션을 지불하라고 바이어에게 “합법적으로” 청구할 수 있습니다. 따라서 중도 계약 파기 가능 여부도 문자 기록으로 남겨두시는 것이 좋겠습니다.
4. 서류 설명: 여기 싸인 하시고 여긴 이니셜만, 뭐 그냥 상식적인 내용이예요… 이 말에 고개를 끄덕이며 서명했다가 본인이 집을 샀다는 사실을 뒤늦게 알게 되신 분도 본 적 있습니다. 어? 분명히 취소할 수 있다고 말했었는데? 아뇨, 말보다 서명한 서류가 우선합니다. 공적인 서류에는 서명과 동시에 법적 구속력이 발생합니다. 따라서 좋은 리얼터라면, 서명을 요구하기 전에 고객이 어떤 내용에 동의하고 서명하는 것인지, 바이어의 서명이 들어가는 모든 서류를 하나하나 상세하게 설명해 줄 수 있어야 합니다.
5. 주택 상태에 대한 지식: 리얼터가 주택의 상태에 대해 적절한 지식을 갖추고 있는지 여부도 중요합니다. 이 집은 구조가 좋고, 창문이 크고, 페인트 색도 예쁘고… 바이어가 장님입니까? 최소한 지붕, 창문, 퍼니스, 에어컨 등의 기본적인 업데이트가 되어있는지 여부라도 확인해 줄 수 있는 리얼터와 일하시는 것을 권합니다. 깔끔하게 레노 돼서 새 집 같죠? 아무 문제도 없을 거예요, 하는 리얼터의 말만 믿고 집을 샀다가 후회하시는 분들 정말 많이 봤습니다. 창문, 지붕, 퍼니스, 에어컨이 다 낡아서 모두 교체하는데 몇만 달러 이상 들 상황이라는 걸 뒤늦게 알게 된 분들, 비만 오면 지붕이나 지하 창문으로 물이 줄줄 새고 심지어 여기서 파생된 문제가 집을 갉아먹고 있다는 사실을 알게 된 분들, 일 터지고 나서 누굴 원망하겠습니까?
6. 커미션: 바이어 측 리얼터의 커미션은 셀러 주머니에서 나옵니다. 바이어는 커미션을 지급하지 않지요. 리얼터도 먹고 살아야 해서 본인에게 돌아올 수입 - 커미션을 보고 일을 합니다. 그러나 서비스직인 만큼 고객의 이익을 최우선으로 하고 일에 임해야 하겠지요. 그런데 현실은 조금 다른 경우가 많습니다. 우선, 리얼터의 커미션 지급 방식에 본질적인 문제가 있습니다: 바이어 측 리얼터에게 돌아가는 커미션 액수는 매매가의 1.5 – 2.5% 선입니다. (여기서 소속 부동산 회사에 일정 금액/퍼센티지를 수수료로 지급) 즉 주택 판매가가 높을수록 더 많은 커미션을 받게 되는 겁니다. 바이어의 리얼터는 고객이 최대한 저렴한 가격에 주택을 구매할 수 있도록 최선을 다해 가격 협상을 해야 마땅하지만, 집값이 쌀수록 본인에게 돌아오는 커미션이 낮아진다는 딜레마가 있습니다.
또 다른 경우를 예로 들어볼까요? 60만 달러에 구매 가능한 매물이 두 개 있다고 치죠. 하나는 리얼터 커미션이 2.5%이고 다른 하나는 1.5%입니다. 바이어가 전자를 구매하게 되는 경우 그 리얼터는 $15,000을 커미션으로 지급받습니다. 후자를 구매하면 커미션은 $9,000입니다. 여러분이 리얼터라면 고객에게 어느 매물을 구매하라고 권하시겠습니까? (리얼터의 커미션 지급액은 MLS 매물 정보에 공개되어 있으니 매물 보시는 김에 확인해 보는 것도 좋겠습니다)
리얼터가 바이어의 이익보다 본인의 커미션을 더 중요하게 보고 거래를 성사시키는 문제를 방지하기 위한 방법이 하나 있습니다: 리얼터들이 보는 사이트 - OREB(Ottawa Real Estate Board)에 들어가서 관심 매물 주변 지역의 과거 판매 데이터(house historical sales data)를 함께 확인해 보자고 요청하세요. 관심 매물 주변의 비슷한 주택이 언제 얼마에 거래되었는지 리얼터와 함께 들여다보면서 분석해 보면 관심 매물의 적정 구매가가 얼마 정도일지 감이 오실 겁니다. 리얼터가 그렇게 할 수는 없고 대신 CMA(Comparative Market Analysis)를 뽑아 주겠다고 할 수도 있습니다. CMA는 관심 매물 주변 지역에서 기존에 판매된 비슷한 주택의 매매가를 보여주는 보고서지요. 그런데 리얼터가 본인의 커미션을 우선 순위에 두고 있다면, 높은 가격에 판매된 매물들만 골라서 관심 매물의 적정 가격이 더 높은 것처럼 리포트를 조작할 수도 있습니다. 따라서 오퍼를 넣기 전에는 꼭 리얼터 사이트를 같이 볼 수 있게 해 달라고 요청하세요. 안된다고 하면 계약 끊으시는 것이 좋겠습니다.
7. 인센티브: 자신의 커미션을 쪼개어 고객에게 보답하는 리얼터도 종종 있습니다. 커피 메이커 하나, 이렇게 쪼잔한 거 말구요… 기왕이면 현금 리베이트, 무료 이사, 첫 달 모기지 대납 등 큰 걸로 쏠 수 있는지 확인해 보세요. 바이어가 본인을 선택해 주신 덕에 돈을 벌었는데 응당 이 정도 감사 표시는 할 수 있어야 하지 않겠습니까?
.
글 제공: 타드 라빈 (Todd Lavigne), 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com