<타드 라빈의 주택 컬럼> 렌탈 시장에 닥쳐올 변화

오타와의 임대 주택 시장에 아는 사람은 다 아는 비밀이 하나 있답니다: 렌트 줘서는 돈 못 벌어.
10년 전에는 임대용 주택을 하나 구매해서 렌트를 놓으면 현금 수익률(cash flow)이 5% 정도 되었습니다. 즉, 30만 달러에 주택을 구매해서 세를 놓으면 이런저런 경비를 제하고 난 후 $15,000의 현금이 수중에 들어왔다는 말입니다. (이 돈에서 모기지를 내야하므로 이게 다 손에 쥐는 돈은 아닙니다.) 10년이 지난 지금, 렌트용 주택의 수익률은 4.2%로 떨어졌습니다. 즉 30만 달러에 구매한 주택에서 나오는 현금 수익이 이제는 $12,600 밖에 되지 않는다는 말이지요. 렌트비를 확 올릴 수도 없고, 매년 조금씩 오르는 각종 경비를 잘라낼 수도 없으니 조금씩 더 낮아지기만 하는 투자 수익률을 순순히 받아들이는 분위기가 상당 기간 계속되었습니다. 게다가 지난 몇 년은 부동산 가격이 너무 빠르게 상승해서 임대 부동산을 소유하는 것만으로도 막대한 자산 가치 상승이 있었기 때문에 임대 자체로 얻어지는 수익률(rental capitalization rate)은 적자만 나지 않으면 크게 연연하지 않아도 된다는 분위기였습니다.
요즘 계속 금리가 빠르게 오르면서 가장 크게 타격을 입은 사람들은 누구일까요? 첫 집을 마련하려는 신규 바이어? 이분들도 타격이 만만치 않지만 제일 큰 난관에 처한 분들은 따로 있습니다: 임대용 주택을 구매하면서 고정 이자율로 모기지를 받아 두지 않은 투자자분들입니다. 이 분들은 죄송하지만, 조만간 현금 흐름에 큰 문제가 생길 각입니다.
렌트를 줘서 들어오는 현금 수익률은 4.2% 밖에 안 되는데 5년 고정 이자율이 5%를 넘어버리면 현금 유동성이 다 날라가 버리게 되지요. 특히, 한창 부동산 가격이 비쌀 때 주택을 구매해서 가뜩이나 현금 수익률이 낮은데 고정 이자율(fixed interest rate)로 모기지를 받아두지 않는 실수를 한 투자자들은 매달 적자를 보는 상황에 놓일 수도 있습니다. 짧은 기간이라면 버티겠지만 장기적으로는 도저히 버틸 재간이 없겠지요.
.
자, 아직 이자율이 낮았던 연초에 변동 금리(variable interest rate)로 모기지를 받아둔 투자자의 경우를 상상해 봅시다. 최근 이자율 인상으로 모기지 납부 내역에 어떤 변화가 있었을지를 대조한 차트를 아래에서 확인해 보실 수 있습니다.
** 25년 상환 모기지 50만 달러를 받은 경우:
2022 연초, 변동 금리 2.15%로 모기지를 받았을 때,
월 납부액 $2,153
= 이자 $879 + 원금 상환액 $1,274
이자율이 4.35%로 인상되었을 때,
월 납부액 $2,726
= 이자 $1,778 + 원금 상환액 $948
이자율이 5.44%로 인상되었을 때,
월 납부액 $3,034
= 이자 $2,221 + 원금 상환액 $813
모기지 이자율 상승이 임대 주택에서 나오는 현금 수익률에 얼마나 큰 영향을 미치는지 보이시지요? 본인이 연초에 이렇게 변동 금리로 임대용 주택을 구매했다고 상상해 보세요. 끔찍하지 않습니까!
적당한 타운하우스를 $575,000에 구입해서 50만 달러를 모기지로 받았다고 합시다. 오타와의 임대 주택 평균 현금 수익률이 4.2%라고 했지요? 여기에 맞추어 보면, 렌트비에서 각종 지출액을 제한 후 수중에 남는 현금은 월 $2,415 정도가 됩니다. 연초에는 돈을 벌었습니다. 그러나 이자율이 오르고 나서는 모기지 내고 나면 매월 적자지요! 게다가 부동산 가격은 뚝뚝 떨어지고만 있으니 이게 바로 폭망 아닙니까.
.
이자가 낮으면 현금 수익률이 낮아도 매달 수익이 발생하는 건전한 구조로 유지가 가능합니다. 지금처럼 이자율이 계속 오르게 되면 임대용 주택 투자자들은 둘 중 하나를 택할 수밖에 없습니다: 현금 수익률을 확실히 늘릴 수 있도록 렌트비를 확 올리거나, 수익도 나지 않는 부동산을 팔아버리거나. 향후 1년 안에 이런 투자자들이 내놓는 임대용 매물이 시장에 많이 쏟아져 나올 가능성이 큽니다. 집값이 뚝뚝 떨어지고 있는데 손해를 보면서 투자를 포기하고 싶은 사람은 물론 없겠지요. 그러나 무리하게 돈을 끌어와서 투자용 주택을 구매했다면 계속 마이너스를 찍는 자산을 유지하기가 어려울겁니다. 이런 이유로, 당분간 투자용 부동산 시장에는 돈 안되는 부동산을 싸게 팔아 치우려는 셀러가 늘어날 것으로 보입니다.
오타와의 부동산 시장은 늦봄 이후 일반 주택의 매물량이 꾸준히 늘고 바이어는 계속 줄어드는 경향을 보이고 있습니다. 여기에 손해를 각오하고 부동산 자산을 매각하려는 투자자가 던지는 매물이 늘어나면 투자용 부동산 시장은 바야흐로 선택의 폭도 넓고 매물의 종류도 다양한 양상을 보이게 되겠지요. 시장에 나오는 매물의 수가 늘어나면 어떤 현상이 나타납니까? 그렇습니다, 가격이 더 떨어지겠지요. 즉, 싼 가격에 좋은 투자용 주택을 구매할 수 있는 시기가 조만간 올 것이며 이 시기를 잘 활용하면 현금 수익률이 높은 (또, 장기적으로 보아 자산가치 상승 가능성도 높은) 임대용 주택을 소유할 수 있을 것이라는 말입니다.
요즘 렌트 구하기 어렵다, 렌트비 많이 올랐다는 소문 들어보셨지요? 금리 인상으로 오른 모기지 납부액을 커버하려면 렌트비를 올리는 수밖에 없지 않겠습니까? 또, 본인이 임대용 주택 구매를 하실 참이라면 어떻겠습니까? 연말까지 추가적인 금리 인상이 예정되어 있으니, 모기지 결제 후 남는 현금 수익률을 안정적으로 확보하기 위해서는 렌트비를 올릴 수밖에 도리가 없겠지요.
렌트비가 점점 오르는 추세에 힘입어 향후 1~2년 안에 임대 부동산 시장에 큰 변화가 예상되고 있습니다: 임대용 주택에서 나오는 현금 수익률(capitalization rate)이 5~6% 또는 그 이상으로 올라가서 현재의 이자율 또 예측 가능한 이자율에 맞는 현금 소득을 제공하게 될 것으로 보입니다.
.
그런데 지금은 아직 임대용 부동산 구매를 고려할 때가 아닙니다. 왜냐? 부동산 가격은 아직 하락을 계속하는 중입니다. 금리도 좀 더 올라갈 것이라고 보는 것이 맞습니다. 부동산 가격이 저점을 찍은 후 안정세로 들어가고 이자율도 더이상 파격적으로 인상되지 않을 것으로 보이는 시기를 기다려야 합니다. 모든 파도가 잔잔해지기 시작할 때, 그때가 바로 투자용 부동산에 눈을 돌릴 시기입니다.
전반적인 부동산 가격은 하락하고 렌트비는 상승할 수밖에 없는 시장 상황에서 잠재 투자자 여러분은 5~6%의 현금 수익률를 보장하는 선에서 임대 주택 시장가가 재편성되는 상황을 조만간 보시게 될 것 같습니다. 임대 주택에 대한 현금 수익률이 그 수준으로 올라가고 나면 눈치코치에 발까지 빠른 투자자들이 주택 구매에 줄을 서겠지요. 이 시기가 될 때까지 우리 한인 커뮤니티의 잠재 투자자 여러분은 숨을 가다듬고, 집값은 마구 떨어지는데 바이어가 없다는 아우성을 음미하시면 되겠습니다.

글 제공: 타드 라빈 / 리얼터
번역 / 편집: 김진아
문의: toddlavigne@kw.com